◎山东商报·速豹新闻网记者 史尚静
2022年济南新建商品住宅卖了7.31万套 王晓峰 摄
1月17日，济南市房地产业协会发布2022年济南房地产市场运行情况及销售排行榜。2022年，济南房地产市场整体运行呈现平稳回落状态。5月、9月楼市政策两次大调整后，市场信心提升，市场预期企稳。全市住宅销售7.31万套，均价为14171.74元/平方米，二手住宅交易4.21万套。
整体运行平稳回落
2022年，济南市房地产市场整体运行呈现平稳回落状态。数据显示，2022年，全市新建商品房批准预售14.92万套，面积1142.06万平方米。其中，住宅预售5.77万套，面积749.86万平方米。全市新建商品房网签销售19.39万套，面积1468.15万平方米，金额1788.64亿元。其中，住宅销售7.31万套，面积977.92万平方米，均价为14171.74元/平方米，金额1385.88亿元。
济南市房地产业协会执行副会长李刚分析，2022年有网签记录的商品房项目1543个。“2018年—2022年（除2021年外），济南市商品房销售规模基本保持在1500万—1600万平方米，商品住宅销售规模保持在1000万—1200万平方米。总体看来，全市房地产规模基本稳定，运行趋势基本不变，开发企业和项目数量的基本稳定成为房地产市场平稳健康发展较好的支撑力。”
而价格方面，根据2022年以来国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，济南新建商品住宅销售价格指数累计上涨1.9%（22个重点城市中排名第6）；二手住宅销售价格指数累计下降3.5%（22个重点城市中排名第13）。
李刚介绍，全市住宅可售8.59万套，面积1149.29万平方米，住宅去化周期为14.1个月，处于合理区间。从去化周期变动来看，1-8月稳步攀升至高点14.3个月，伴随着政策调整，去化周期逐渐企稳，基本保持在14个月左右，处于合理区间，市场供需相对平衡。
二手住宅价跌量增
近年来，城市核心区优质项目置业需求增加，此类项目市场供应量较少、目标客群适配度较高，价格坚挺且有上升趋势，项目去化速度更快、转化效率更高。通过对成交面积段分析可以发现，90-144平方米刚需及首次改善产品销售套数占比为79.24%，刚需及首改群体仍占据市场的主导地位；144平方米以上改善产品的销售套数占比为18.01%，较去年显著提升，改善性需求表现出更强的韧性，在济南限购区域调整后，需求持续释放。
二手住宅方面，全市二手房交易6.49万套、成交面积496.23万平方米，其中二手住宅交易4.21万套、成交面积431.10万平方米，整体呈现出二手住宅价跌量增现象。李刚表示，受市场下行等因素影响，二手住宅市场表现好过新房市场，原因是市场预期变化带来的结构性的变化。购房者选择准现房、现房或二手房，所见即所得，规避市场风险。不过，二手房市场“以旧换新”的市场带动作用发挥不明显。
土地供应方面，商业用地73宗，面积2223.21亩；住宅用地101宗，面积6182.83亩。从区域供求及去化情况来看，核心区项目热度提升显著，标杆项目带动片区效应明显；而非核心区项目销售增量有限。历下、市中、高新、历城等核心区去化周期在9-12个月之间，去化周期处于合理区间。槐荫、长清、莱芜等非核心区库存较多，去化周期较长。
政策大调整市场信心提振
据不完全统计，全国超330个省、市（县）发布楼市宽松政策超1000条，济南也在2022年5月、9月进行了房地产调控政策两次大调整。从2022年济南楼市“成绩单”不难看出，对市场带来了明显带动，市场活跃度明显增加，市场预期和信心进一步提升。
2022年5月22、23日，济南对优化个人购房信贷政策、调整限售条件、调整限购范围、优化非本市户籍家庭购房条件等方面政策进行了适度调整；9月15日，为进一步支持刚性和改善性住房需求，济南市持续优化房地产政策措施，继续对二环以内的历下区、市中区区域实施限购；11月12日，调整住房公积金贷款最高额度，购买首套普通自住住房申请住房公积金贷款，一人缴存住房公积金的职工家庭最高可贷款额度由35万元提高至50万元，两人及以上缴存住房公积金的职工家庭最高可贷款额度由70万元提高至80万元。8月17日，济南在全国首推二手房“带押过户”登记新模式，对于存在抵押的房产要上市交易的，实现了不用先归还原来的房贷就可以完成过户、抵押、发放新的贷款。
此外，在中央层面，2022年7月底，中央政治局会议指出，要稳定房地产市场，坚持“房住不炒”定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。将“保交楼”提到一个新的高度，也给整体房地产市场调控定调。8月，住建部、财政部、人民银行等有关部门出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。
总体来看，经过两次大调整，济南房地产市场成交规模大幅增长，外地购房人占比增加，进一步释放了刚需和改善性需求。市场信心也进一步提振。从调研情况来看，政策出台后，济南主城区在售项目来访量、成交转化率明显增加。市场信心提升，市场预期企稳。
预计今年上半年逐渐平稳回升
2023年大幕已经拉开，更多人关注的是新的一年房地产市场又有怎样的走势？对此，李刚说：“考虑到近年来受到疫情防控抑制作用的影响，我们认为2023年济南市房地产市场表现应会好于2022年。预计上半年将呈现逐渐平稳回升的状态。商品房整体销售规模应保持在1500万平方米以上（依据住宅销售量1000万平方米以上，占比70%计算）。”
2022年12月14日，中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》在“持续提升传统消费”中提出了房地产市场发展的长期战略。预计房地产市场调控将由政府监管手段逐渐向市场调节手段转变，房地产市场化程度将逐步加强。政府将进一步研究政策措施，做好政策储备，增强政策精准度，适时进行政策微调，支持刚需和改善型购房需求；加强市场预期引导，满足合理购房需求，营造良好的舆论环境；提振行业信心，助力企业纾困，全力推进“保交楼”工作，提振市场信心。
政策定调逐渐明朗之余，信贷政策环境也相对宽松。2022年11月23日，《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》明确支持个人住房贷款合理需求。
此外，在市场规模方面，李刚介绍，近年来济南经济结构逐渐向好，城市吸引力增强，将吸引新市民、大学生来济南落户就业，尤其对周边城市的虹吸作用明显，作为人口净注入城市，刚需和改善购房需求强劲，并具有可持续性。新市民、原市民刚需改善性需求稳定。“从住宅供应方面来看，虽然2022年住宅用地供应量小于往年，但是考虑到已取得预售许可商品住宅库存约在1200万平方米左右，未取得预售许可的商品住宅库存约在750万平方米以上，市场整体供应量不会出现短缺，但是区域不平衡，局部或阶段供应不足仍然存在。商品住宅销售规模相对稳定，新建住宅保持在1000万-1200万平方米，二手住宅保持在400万平方米左右。”
