◎文/图 山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁
2022年济南优化楼市政策密集出台，带动市场出现“回温”现象
如果用词语来形容近两年的济南楼市，2021年楼市是跌宕起伏，2022年则更跌宕起伏。在密集调控政策频出的大环境中，在房企内卷促销吆喝声里，在房贷利率一降再降的大势下，2022年的楼市终于落下帷幕。没有明显的“小阳春”，但在新政的影响下，2022年楼市却经历了一段崎岖的过程。置身于全国楼市不景气的氛围中，陆续出台的持续优化房地产政策措施，是济南为楼市缓慢跳动脉搏注射的一剂“强心针”。在我国房住不炒的主基调影响下，购房者不再会为了“炒房”而去“买房”，而是根据需要去选择一个居住的“家”……
内卷
2022年楼市的“标配”
新年新气象，但济南2021年春节楼市的“小阳春”，却并未在2022年的春节档重现。传统的楼市淡季，空荡荡的售楼处，一成不变的促销优惠，以及三天成交一套房的“躺平”数据，构成了春节档的主要基调，也拉开了2022年济南楼市的序幕。
大幕已经揭开，但“好戏”却迟迟没有上演。整个正月里，各家房企们好似提不上劲，既没有开盘加推的新项目，也没有大幅让利的促销优惠，平淡的态度对于购房者吸引力自然大打折扣。“躺平”状态下的卖房，开门未迎红，春节档的客流量与2021年相差甚远。但成绩虽不理想，一季度的KPL却是实打实的硬指标。于是为追求业绩的“美观”，一场促销“内卷”大战在楼市徐徐展开。
房子买一套送一套？毛坯房升级精装房、工抵房团购房直降销售……铺天盖地的吆喝声在“金三银四”蔓延开来，原本该是“小阳春”萌发的时节，却变成了房企们“内卷”的战场。实地探访中，记者也深深感受到这场促销战的“威力”，开盘均价15000元/m2左右的房源，低楼层降价至14000元/m2左右。久久没有响起的手机，在这几个月份陆续接到一个又一个楼盘的促销电话。
不仅仅是“金三银四”，实际上房企的内卷战从2022年的年头打到了年尾。“红五月”新政推出叠加内卷战，市场回温明显；“金九银十”受又一新政出台的影响，市场再次迎来“沸点”。纵观2022年全年，虽没有明显的“小阳春”现象，市场却有着阶段性的“升温”表现，而这与房企们的促销战息息相关。有人说，如今楼市已经是买方市场；有人说，2022年济南楼市的主打词是“促销”；也有人说，房企内卷的行为不会停止，未来将成行业常态化现象。
调控
优化政策频出的大年
除了房企的“内卷”，楼市今年的另一个关键词必定是“调控”二字。纵观2022年一年，全国各地楼市调控政策不断，中指研究院统计数据显示，截至2022年12月26日，全国超330个省市（县）发布楼市宽松政策超千条，其中政策涉及优化限购的就有48个城市发布了112条政策，而优化限售、调整公积金、调整限价等政策更是遍地开花。2022年是政策调控的大年，同样对于省会济南而言，2022年亦是优化房地产政策频出的特别年份。
5.8%、5.1%、4.9%、4.6%、4.4%……作为买房的一个重要因素，房贷利率一直牵动着无数购房者的心。在济南持续优化房地产政策尚未出台之前，房贷利率的直线式下降成为了在济购房者的第一波“红利”。熙熙攘攘的售楼处，购房者除了随着置业顾问选房外，大部分都在放贷银行的窗口前，咨询着房贷利率的变化，而这番咨询房贷利率的人比看房的人还要多的场景，成为了济南楼市去年一道独特的“风景线”。
截至2022年年末，济南首套房房贷利率低至4.1%，已然创下了自1998年央行出台《个人住房贷款管理办法》以来的历史最低首套房房贷利率。同时，济南首套房房贷5年以下住房公积金贷款利率也已经调低至2.6%，此番下调是自2015年以来公积金贷款利率的首次下调，亦达到了历史低点。
在济南商贷公积金利率双双创下历史低点的同时，持续优化房地产政策措施的暖风又来了……2022年5月22日，济南对楼市调控政策进行适度调整，新政实施涉及限购范围、限售条件和公积金贷款额度等三项调整政策。9月16日，济南持续优化房地产政策再落地，除二环以内的历下区、市中区区域实施限购外，其余区域均不再限购。同时，济南非限购区域的首套房首付最低可至20％，二套房首付最低可至30％。
一石激起千层浪，一浪更比一浪高，平静的市场因为新政再次掀起阵阵“波澜”，济南地产圈内无数知名人士都给予新政“重磅”“巨大‘红利’”的称号。而事实亦是如此，在新政的促进下，济南楼市2022年迎来了久违的看房潮和成交高点，该年度6月和10月网签量分别达到了14569套和12858套，立在了全年网签量的前列。优化政策的频出，对济南房地产市场形成了有力的抓手，而这也为2022年楼市画下了浓墨的一笔。
房子
最终的属性是居住
对于刚需购房者而言，2022年济南楼市是魔幻的，他们幻想着抄底买房，幻想着能买到十全十美的房子，但当签下购房合同那一刻时，或许他们才能理解房子的真正属性只有居住。山东商报·速豹新闻网记者也曾是万千购房大军中的一员，奔波于采写楼市稿件数年，却最终也没有在市场最优解的时候，买到所谓“低价”的房子。
诚然，人都希望以最少的钱办最好的事情，但是对于房地产市场而言，没有最低的优惠价格，只有最合适自己的房子。劳碌于陌生城市，万千灯火到了深夜却不见一盏灯为自己点亮，这成为了无数刚需购房者的“心病”。2022年的采访过程中，总有购房者说市场不太行，感觉可以再等等。也总有购房者说，几方楼盘比较下，自己越看越迷茫，干脆暂时不买了。调控政策的频出、房贷利率的下降、房企的“内卷”这些现象都让购房者对买房这件事充满信心，他们开始希望房价越来越低，希望房子位置越来越好，但是若回头看看自己买房的初心，也仅仅是期待万千灯火有一盏为自己点亮的灯罢了。
2022年济南楼市很“平淡”，最新网签数据显示该年度网签数量为67000套，相较于2021年全年的97236套，2022年的数据可谓落差极大。有人认为是2021年数据太好才会显得2022年市场太差，若是同前几年的7万套、8万套的网签数据相比，2022年也只能算是小有落差。
但记者认为，网签数据的多少并不能代表一座城市房地产的优劣，在我国房地产“房住不炒”的主基调影响下，居住属性已经渐渐成为房子最根本的属性，而这也是未来房地产市场发展的最终方向。新事物的发展高低曲折，寒冬后必然迎来下一个暖春的到来，只要房子的居住属性不变，那么守望就是最值得的坚持。
