山东商报·速豹新闻网记者 史尚静
寻变
2022年12月，高层释意，时隔近20年再次重提“房地产是国民经济支柱产业”。
在这个寒冷的冬天，无疑是对行业信心的重大提振。
2022年，房地产市场走过了荆棘坎坷的一年，悲观者论调频出。市场低迷，房企承压，整个行业都在探底。种种因素也令大众对市场严重缺乏信心。
房地产行业在逆境中寻求着改变。从年中开始，政策端出现转机。松绑限购限贷，保交付、保民生、保稳定，房贷利率创下新低……
开发商也从理想主义的“产品力”竞争，转换为现实主义的“交付力”比拼，守住底线，活下去……
土地市场调整着步伐开始“小跑”，读秒拿地、触发限价、溢价土地，屡屡证明着唯有价值不会被辜负……
而我们生活的这座城市，微小的更新总能带来转角惊喜，老城焕新，新城崛起。
2022年走了，我们记住过去的不容易，也留下了努力拼搏的汗水。
2023年来了，我们相信，守得云开见月明。
寻变，是不躺平，是主动出击。
2022年济南土地市场出现规模回落的趋势记者 王晓峰 摄
2022年12月29日，随着最后一场土拍收官，这一年的济南土拍成交数据就此定格。也只有这一槌落下，我们才能好好地对这一年整个房地产市场盘点。
从某种意义上说，读懂了土拍，就洞悉了楼市，所以通过观察土拍的变化，就可以窥探出这一年的楼市真相及未来的楼市趋势。受市场下行影响，去年济南四轮土地集中拍卖都有些波澜不惊的样子，尽管政策端不断调整，供地方使出浑身解数推介，但开发商出手也愈发谨慎，规模较2021年有所回落，但也出现了一系列重要变化，势必影响着未来的楼市发展。
规模回落
2022年的房地产市场，以第四轮土拍收尾。作为收官之战，这场土拍以保利置业和建发的激烈竞争增添了不少年末的热闹气氛，也算是给一年来平淡的市场画上了还算圆满的句号。有媒体用“揽金69亿元”“激战66轮”来形容这场土拍，这些原本在土拍新闻中常见的词汇，再次出现还是有些让人感慨的。
这一年大家过得都不容易，土拍市场也是如此。四轮集中土拍下来，2022年济南集中供地包含起步区在内，共成交商业、居住类用地119宗，总成交面积345.6万㎡，总成交金额约336亿元。
与2021年相比，2022年商住用途土地成交量占2021年的55%左右，涉宅用途土地成交量占2021年的大约51.6%。2022年全年共计成交涉宅用地69宗，大幅少于2021年177宗；成交规划建面512.9万平方米，较上一年减少57%；全年收金273.16亿元，较去年收窄52%。
2022年5月7日，济南2022年第一轮集中供地落槌，共计推出35宗地挂牌，起拍总价162亿元。最终18宗地底价成交，14宗地因无人报名流拍，总成交金额约90.14亿元。
8月1日，第二批次集中供地18宗土地尘埃落定，其中2宗土地溢价成交，其余均为底价成交。
10月31日，第三批次集中供地出让迎来交易日，这也是济南实行集中供地预公告规则后的首场土拍。因为预公告的规则，此批土地市中、历城、槐荫和长清区共挂牌12宗住宅用地，全部底价成交，共计约745.16亩。
2022年12月29日，第四批次集中供地27宗土地中3宗土地溢价成交，24宗土地底价成交，总成交金额超69亿元，至此，2022年济南集中供地正式落下帷幕。
整体来看，在新房销售不畅、房企爆雷不止的双重影响下，2022年的济南土地市场出现了规模回落的趋势。
分化明显
伴随着土地市场的降温，一些原本吸引市场目光的片区遭到了“冷遇”。首轮供地中，济钢片区、济南国际雨雪中心片区均有土地因无人出价而流拍。随后的每一轮供地中，拿地门槛不断调整，以刺激房企拿地，保持供地节奏平稳有序。
房企都有一笔账，市场下行期，拿地更谨慎，算账也更精明。但市场并不缺高光时刻，有房企底价拿地，也有土地流拍，自然也有部分热门地块被开发商们溢价疯抢，市场分化愈加明显。
而这，也再次凸显了济南土拍市场区域分化趋势：好地段、高销售预期的土地市场表现更具韧性，依然会实现溢价竞拍，而郊区地块普遍扎堆，开发压力大，房企投资意愿不足，大多顺利出让依赖平台公司托底。
几轮土拍中，历城区彩石片区旅游路以北、玉岭山以南地块，及唐冶片区围子山路以东、文苑街以南地块，拍卖过程首次触发济南土拍“最高限价”规则。居住用地网上交易达到最高限价的，采取“限地价竞建筑品质和建设进度”方式。因此，各竞买人相互较量出价，在达到“建筑单体封顶后办理商品住宅预售许可手续”环节，竞买人以“手速”比拼，最终两宗土地花落鑫都置业和华润。
年末收官战，位于济南CBD北侧的科技城组团备受关注，竞价52轮时触发最高限价19.9819亿元，进入到竞拍建筑品质环节后又进行了14轮竞拍，最终总共经过66轮竞拍，保利置业以商品住宅建筑满足三星级建筑要求，达到建筑单体地上总层数的60%后办理预售许可手续的出价拿地成交，最终由保利置业摘得。
槐荫区聊城路以南，腊山河西路以西，西客站片区安置一区九-3医疗地块南地块，一宗面积5120平方米的医疗卫生用地，也出现了两轮竞价最终以2246万元成交。
期待“破冰”
市场整体平淡的一年，但都没有躺平。土拍与房价的关系就像是面粉和面包，着眼的不止于一宗地的价格，每一次土拍规则的变化更是关系着接下来一段时间一个城市房地产走势。
2021年，全国22个重点城市实行住宅用地“两集中”，全年将分3批次统一发布住宅用地招拍挂公告。2022年又变成了四批次，土地供应节奏明显紧凑了不少。除济南以外，包括南京、武汉、苏州、无锡、长沙等不少城市，已经发布或实施了第五批次供地计划。去年9月底，长沙市土地推介平台——长沙供地云通知显示，今后不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化持续更新推介。业内专家分析，从供地节奏看，在土拍市场低温运行情况下，适时适度调整集中供地节奏，有助于促进楼市良性循环。
而另一边，济南土拍预公告规则的首次实施，预公告内容包括公告序号、宗地编号、宗地名称、出让面积、土地用途、容积率、起始价、竞买意向金、预公告时间、公告文件等，预公告内容与正式公告内容原则上保持一致。预公告周期为15天，预公告期内可随时申请和缴纳竞买意向金。
15天的缓冲期，让开发商可以提前根据自身资金情况进行研判，以降低企业现金流压力，同时地方政府也可以提前了解房企的购地意向，按需挂牌，降低流拍率。在房地产市场持续低位运行的当下，通过此举来保持土拍市场的平稳。
春江水暖鸭先知，近期“房地产是支柱产业”的叙述再次被重申,挥别过去一年，翻开新的篇章。2023年，作为房地产开发销售的先导指标，土地市场期待着一场“破冰解冻”。
