速豹新闻网记者 王晓迪 通讯员 乔馨
随着存量房交易市场日趋成熟，二手房交易引发的隐性权利冲突案件逐年递增。其中，民法典施行前大量存在的非登记类居住权益，因与现行物权登记制度存在形式冲突，极易引发所有权人与居住权益人之间的对立纠纷。近日，济南市历下区人民法院审理一起典型的物权权利冲突案件，法院该如何厘清非典型居住权益与登记所有权之间的裁判边界？
买卖双方的长期居住约定
是否具备合法民事效力？
1999年12月，涉案房屋原所有权人即原告父亲晋刚与被告武强签订书面协议，对房屋权属及居住权限作出拆分约定：由晋刚将济南一住宅部分房产出售给武强，同时明确案涉争议房产由武强无偿占有使用，直至涉案房屋收到正式拆迁通知为止，该条款本质为附解除条件的长期性居住权益约定。协议生效后，武强依据双方合意长期稳定占有、使用案涉房屋。
2008年，晋刚将本案争议房屋另行出售给其子即本案原告晋方，并完成不动产变更登记，晋方依法登记成为案涉房屋所有权人。晋方主张，出让人晋刚未向自己披露房屋之上附有第三人长期居住的特殊权利负担。后续，原告晋方多次要求被告腾空并返还房屋，同时主张被告承担逾期占用房屋产生的占用费用。
双方针对房屋腾退、损失赔偿问题分歧较大，经居委会、公安机关多轮调解均未能化解矛盾。原告以不动产所有权人身份提起诉讼，行使物权返还请求权，请求法院判令被告腾退房屋并赔偿经济损失。一审法院结合案涉协议效力、物权变动规则及诚实信用原则，认定被告居住权益尚未消灭，依法驳回原告全部诉讼请求。
居住权约定在先房产登记在后
房屋到底谁居住？
济南市历下区人民法院认为，案涉房屋原所有权人晋刚与武强曾于二十多年前签订书面协议，约定晋刚将其住宅南屋东间、北屋出售给武强，南屋西间（案涉房屋）继续留给武强无偿居住直至拆迁，在拆迁期间自拆迁通知书下达后三日内武强交出空房。该书面协议是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。
该协议达成后，武强依据协议长期居住在案涉房屋。晋方虽然通过转移登记取得案涉房屋所有权，但该物权变动发生在协议约定的武强享有居住权益的期间内。不动产所有权发生转移的，标的物上此前已经存在的合法使用负担，参照买卖不破租赁的司法精神及诚实信用原则，应当随同所有权一并转移。案涉居住权益约定形成于《中华人民共和国民法典》施行之前，当时尚未设立登记式居住权物权制度，不能以现行居住权登记要件苛求既往民事行为。协议明确约定了武强对案涉房屋享有居住的权益直至房屋拆迁通知下达后三日内。现晋方提交的证据不足以证明案涉房屋拆迁通知书已经下达，武强居住权益解除的条件尚未达到。因此对于晋方要求武强、杨某某腾退涉案房屋、支付房屋占有使用费及其他损失的诉讼请求，法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十五条、第三百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款规定，判决驳回原告晋方全部诉讼请求。判决后，双方当事人均未上诉，本判决现已生效。
出让人隐瞒隐性权利
引发权属纠纷谁担责？
本案承办法官表示，该案的裁判核心在于厘清新旧法衔接阶段居住权益的司法保护路径。《民法典》第366-371条创设的登记式居住权主张针对家庭成员间及养老场景，但未覆盖《民法典》施行前因历史政策、单位安置等形成的居住权益。本案参照“买卖不破租赁＋诚实信用原则”的双重路径，承认了未登记居住权益的对抗效力，具有填补法律漏洞的功能。物权法定原则是物权法的基石，但该原则的适用不能脱离行为实施的时代背景。在民法典尚未创设居住权物权制度的漫长周期内，合同约定是民事主体设立长期性居住权益的唯一途径。若一刀切以“未办理物权登记”为由否定既往居住协议效力，不仅违背法不溯及既往基本原则，还会直接推翻数十年间稳定形成的民事法律关系，严重损害市场交易秩序与司法公信力。因此，针对历史形成的非登记居住权益，司法机关应当秉持包容审慎理念，承认其合法存续效力。
同时，本案明确不动产权利负担的对抗逻辑与交易风险分配机制。物权的公示方式不仅包含不动产登记，长期、公开、稳定的实际占有状态，同样具备一定公示效力。被告武强数十年持续占有涉案房屋，该客观状态足以对外形成公示效果，原告作为受让方，理应在交易时尽到高于普通购房者的审慎义务，实地排查房屋占有情况与权利瑕疵。买受人系原所有权人的儿子，对房屋实际占有现状，应属明知。即使如其所述其不知情，本身属于交易过失，对应的瑕疵风险不应转嫁至无辜第三人。
此外，诚实信用原则是平衡本案权利冲突的底层裁判依据。《民法典》第725条仅规定租赁关系中的“所有权变动不破租赁”，本案将其扩展至基于合同产生的无偿使用关系。有偿或无偿并不影响权利人对于居住稳定性的合理期待，且协议已经明确以“拆迁”为权利终止条件，排除了永久束缚所有权的可能。目前未达到解除条件，即便原告已取得不动产所有权，也应当容忍案涉居住负担的存在。原告可另行向房屋出让人主张违约责任，而非直接剥夺他人合法居住权益。
本案裁判有效平衡所有权自由与合法居住利益，一方面明确二手房交易完整的审查义务；另一方面完善存量房市场隐性权利纠纷的裁判规则，区分登记物权与历史实质权益，在维护契约精神、恪守诚信原则的基础上，实现所有权、居住权双向法益平衡，为规范存量房交易市场、化解物权冲突类纠纷提供完善的司法解决思路。
