文/图 山东商报·速豹新闻网记者 杨千慧
“通知：因项目长期亏损，我司将于2026年3月28日24时起，正式停止对济南假日丽景花园小区的物业服务，相关撤场工作将有序推进……”近日，山东物华尚品物业发出的一则撤场函，迅速引发广泛关注。山东商报·速豹新闻网记者梳理公开信息发现，2025年底至2026年初，从头部民营物企到央国企物业，从二三线城市的普通小区到一线城市的部分业态，全国物企撤场现象正集中显现。“这并非危机，而是市场调节的体现。”有业内人士表示，伴随撤场潮而来的是行业转型的加速，头部物企主动收缩聚焦优质项目，中小物企则纷纷深耕养老物业、便民服务等细分赛道，推动行业向提质增效、质价相符的方向转型。
半年两度遇物业撤场
收缴率不足成关键因素
日前，济南假日丽景花园小区的山东物华尚品物业发布撤场公告，明确因小区物业费收缴率过低，收入无法覆盖人力、维保等刚性运营成本，将于3月28日零时正式终止物业服务并完成撤场。据悉，该小区建成已有十余年，属于老城区改善型住宅小区，因建成时间久，小区公共设施老化严重，日常维保压力较大，给物业服务工作带来了诸多挑战。更为突出的是，该小区物业更迭十分频繁，此次物华尚品物业撤场，已是半年内小区遭遇的第二次物业撤离。记者了解到，该小区原物业为烟台市中泰物业，长期服务至2025年上半年，后因业主对其服务质量不满，经小区业委会组织全体业主大会表决，最终罢免了原物业。同年下半年，业委会经过多方筛选，引入山东物华尚品物业进场接管。然而截至此次撤场公告发布时，物华尚品物业的入驻时间尚不足6个月。
山东商报·速豹新闻网记者走访了解到，物业撤场源于历史欠费遗留与新欠费惯性叠加，物企与业主陷入僵局。据悉，山东物华尚品物业入驻后，物业方面通过上门催收、电话通知、张贴缴费公告等多种方式督促业主缴费，但收效甚微，小区物业费收缴率始终不足50%，远低于维持项目正常运营所需的70%以上的标准线。“长期入不敷出，物企贴钱维继近6个月，终因无力支撑决定撤场。”物企一工作人员称，他们也曾尝试缩减服务成本缓解亏损，比如减少保洁频次、缩减安保人员值守班次。但却引发了业主的强烈不满，不少原本有缴费意愿的业主也选择拒缴，形成“服务缩水—业主拒缴—亏损加剧—进一步缩减服务—撤场”的恶性循环。
与济南假日丽景花园小区类似，明泉春晓西区去年9月物业交接时，也因前物业撤场引发民生困扰。据悉，该小区原南方物业服务长达10年，去年9月业主大会表决通过更换物业，由碧桂园物业进场接管。然而交接过程并不顺利，前物业拒绝移交设施台账、物业承接查验记录及公共设施维护档案等关键资料。据了解，这些资料是新物业开展日常管理、设施维保的核心依据，缺失后直接导致新物业进场后难以正常开展工作。记者通过小区业委会了解到，目前该小区正积极对接相关部门，通过书面催告、联合协调等方式持续督促前物业履行移交义务，同时有序筹备新的物业选聘相关工作，尽力缓解业主困境。
二三线城市成撤场集中区
中高端项目及商业体均受波及
实际上，济南小区物业的撤场并非孤例，而是全国密集物企撤场潮的一个缩影。记者梳理公开信息发现，仅2025年四季度至2026年2月这短短四个月，就有新城悦服务、金茂物业、碧桂园服务、保利物业、银城物业等多家知名物企接连传出撤场动态。在安徽阜阳，新城悦服务于2025年12月31日正式退出吾悦广场(安置房)小区，服务仅3年，核心原因是物业费收缴率未达运营红线，叠加人力成本上涨，导致项目长期处于亏损状态，最终难以维系。在上海，央企保利物业计划于2026年3月退出两个住宅项目，该物业入驻仅6个月，就因物业费结算流程繁琐、现金流持续承压亏损，为优化资产结构、及时止损，果断决定撤出相关项目。“中小物企撤场案例最为普遍，部分小区甚至出现一年更换多家物业的乱象。”从事物业管理多年的王文利表示。
从全国范围看，物企撤场已不再局限于老旧小区和安置房，部分中高端小区也受波及，甚至部分商业综合体也出现撤场情况。例如，国际物业巨头第一太平戴维斯，就于近期撤出了武汉汉阳区中关村动漫城商业综合体项目。除此之外，中高端小区也未能幸免。在广州天河区，某高端住宅小区的物业服务商绿城服务于2026年初宣布撤场，入驻时长不足四年。据悉，该小区虽物业费标准较高，但业主对物业服务质量不满，收缴率长期维持在60%左右，同时人力、安保及绿化运维成本逐年攀升，收支失衡最终导致撤场。而在苏州工业园区，多家中高端小区也先后出现物业撤场情况，多与业主对服务品质期待过高、物业运营成本超出预期相关，打破了“中高端小区无物业撤场”的固有认知。
值得一提的是，这种行业现象的蔓延，也体现在具体数据和行业格局的变化上。据物业管理行业相关数据，2025年前9个月全国公开撤场案例超120起，较去年同期大幅增加，撤场主体也从中小物企扩展至头部企业及央国企。“头部企业撤场多是主动收缩，聚焦优质项目，这是行业转型的体现。”王文利表示。与此同时，撤场范围已逐步延伸至二三线城市。“这类区域困境更突出，正成为物企撤场的新集中区域。从区域看，二三线城市撤场占比超七成。”另一位业内从业者补充道，这些区域物业费指导价普遍偏低，多数小区物业费标准不足1元/平方米，同时业主缴费意识薄弱，收缴率常低于50%，叠加人力、维保成本逐年上涨，多数物业项目长期处于“入不敷出”的状态。
物企从“规模扩张”到“细分深耕”
养老、便民服务成热门赛道
而在行业整体撤场现象向更广范围、更多主体蔓延的背后，则是物企告别过往的规模扩张模式，迈入以提质增效、质价相符为核心的转型新阶段。“像保利物业、碧桂园服务等此前密集撤场的头部企业，其撤场行为并非经营失据，而是主动优化资产结构、提升核心竞争力的战略布局。”业内人士表示，多家头部物企已明确2026年收缩方向，全面清退三四线城市不盈利项目、二线城市非优质项目，甚至将一线城市物业费低于2.5元/平方米的低效项目纳入抛盘范围，通过剥离低效资产实现轻装上阵。在清退亏损项目的同时，头部物企将腾出的人力、资金资源，集中投向高端住宅、核心商圈商业综合体、城市服务等盈利性更强、品牌附加值更高的领域。保利物业在撤出上海两个亏损住宅项目后，进一步加大对一线城市高端写字楼、产业园区的物业服务布局。
与头部物企的主动收缩不同，中小物企的转型则更多聚焦细分领域。在养老物业细分赛道，青岛颐和物业深耕社区养老服务，聚焦老年业主的日常照料、健康管理等核心需求，推出上门保洁、助餐助行、健康体检等定制化服务，不仅提升了业主满意度，也凭借差异化优势获得了多个社区的服务订单，实现了盈利稳步增长。在便民服务领域，潍坊惠民物业聚焦社区便民配套，整合周边商超、家政、维修等资源，搭建社区便民服务平台，为业主提供一站式生活服务，既降低了自身运营成本，又通过服务增值拓宽了盈利渠道，走出了一条独具特色的转型之路。此外，还有不少中小物企通过联盟合作的方式抱团取暖，整合行业资源、共享技术经验，进一步降低运营成本、提升市场竞争力，努力在行业洗牌中守住生存阵地。
据了解，目前无论是头部企业还是中小物企，均已逐步重视服务品质与收费标准的匹配度，通过明确服务边界、优化服务流程、提升服务效率，推动实现“质价相符”的良性发展模式。与此同时，行业监管体系也在逐步完善。据悉，2026年《物业服务收费管理办法》修订稿的推进，有望进一步规范物业费定价机制，为物企合理收费、业主依法缴费提供明确的制度保障。“现在行业里不管大小公司，都在盯着质价匹配做调整，把服务内容列细、收费标准说清，让业主看得见钱花在哪。”从事物业运营管理8年的从业者李娟说，新规修订能定好规则、划清边界，既让物企有合理的盈利空间，也让业主缴费更有依据，从制度上减少矛盾，推动物业管理行业实现可持续健康发展。
