文/图 山东商报·速豹新闻网记者 史尚静 徐晓艳
从家电、汽车到住房，“以旧换新”的红利持续延伸。2026年伊始，济南送出民生置业福利，起步区放出商品房“以旧换新”大招，推出“全款收旧房”“全城收旧房”的举措，精准破解百姓换房的烦心事。这场贴合民生的政策调整并非个例，北京优化社保、购房资格等限购细则，上海、深圳也结合本地情况打出差异化调控“组合拳”，各地楼市政策纷纷瞄准民生痛点发力。在中央政策的加持下，存量住房加速激活，共同勾勒出楼市“按需调控”的新格局，为百姓置业安家送来暖意。
济南起步区创新破局
全款收房让以旧换新更高效
在城市打拼的人渴望安下一处居所，家庭人口增加后盼着换套宽敞住房……置业需求的背后，是无数人对美好生活的向往，而二手房交易周期长、资金周转难、地域限制多等问题，却让不少人的换房计划屡屡受阻。日前，济南起步区以“全款收旧房”“全城收旧房”为核心的住房“以旧换新”政策落地，破解民生痛点，激活住房消费，引发广大市民关注。
作为济南首个“全城收房+全款托底”的区域，起步区此次推出的“以旧换新”政策，精准直击二手房交易周期长、风险高、地域受限等痛点。其实早在2025年，起步区建设管理部等多部门联合制定了《起步区实施住房“以旧换新”促进住房领域消费工作方案(试行)》，方案面向济南全市范围内拥有合法产权住房的家庭，只要意向在起步区直管区域内购买新建商品房，即可申请参与。打破了地域壁垒，让全城购房者都能共享政策红利。
值得关注的是，近日，起步区在“安家起步区”小程序正式上线“全款收房”服务，该模式一改传统房产交易中房主“找下家、等贷款、担风险”的被动处境，转为由平台主动提供评估、沟通与上门服务，并以全款支付实现快速变现，让换房变得高效透明。辖区内业主只需在小程序免费发布房源完成登记，平台运营方便会启动全流程主动服务，先基于起步区发展规划与实时市场数据完成房源综合价值评估，再由专业团队与业主一对一沟通，可按需提供上门勘验与洽谈服务，双方达成一致后，平台会协调合作资金方以一次性付清房款的方式完成收购，让房源变现高效又透明。
这一模式不仅为业主加速了资金回笼，解决了“出售周期长、交易不确定”的市场难题，更通过平台集约化运作，将分散的存量房源转化为区域可配置资产。为起步区持续导入的产业人才与新市民储备了稳定、优质的房源，有效提升了住房供需匹配效率。同时，政策红利也迅速激发了换房群体的置业热情，不少市民在小程序留言咨询“怎么登记以旧换新？”“置换多退少补吗？”等登记流程、置换补差相关问题。
目前，济南起步区在全市率先落地的住房“以旧换新”政策也已进入实施阶段。两项举措双轨并行，共同构建起一个从资产快速变现到改善置业无缝衔接的全新服务体系，为区域房地产市场的健康流通与能级提升注入强劲动能。
2026年作为“十五五”规划开局之年，济南将聚焦满足泉城市民的多层次住房需求，以“人房地钱”要素联动为核心，建立住房需求研判体系，优化房地产调控政策，着力改善和稳定房地产市场预期，支持商品房“以旧换新”，鼓励房企促销，支持高品质住宅项目开发，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。
一线城市精准松绑限购
社保或个税缴纳年限降至2年
事实上，济南盘活住房存量资产的创新举措，是全国楼市差异化调控的一个缩影。近期，为促进房地产市场平稳健康发展，更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，我国多地结合自身市场特点优化调整房地产政策，对不同群体的置业需求精准发力，让政策红利真正落到有需要的人身上。
日前，北京施行《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，进一步优化调整住房限购政策。这一政策调整，很快激发了购房群体的置业热情。记者从社交平台上注意到，有不少在北京打拼的居民分享了自身经历。其中，来北京工作3年的互联网从业者于女士，此前因社保年限不足无法购房，新政策发布后她已在亦庄看房：“1年社保门槛让我们看到了在京安家的希望，再也不用为频繁搬家、居无定所而焦虑了。”于女士的表述，道出了不少非京籍刚需群体的心声。
山东商报·速豹新闻网记者了解到，北京这次的限购调整，没有搞“一刀切”，而是对着不同家庭的置业需求精准发力，让政策红利真正落到有需要的人身上。对于来北京打拼的非京籍群体来说，门槛的降低尤为实在。想在五环内买商品房，社保或个税缴纳年限由3年减到2年;若是选择五环外，更是从2年降至1年，让不少想扎根北京的家庭脚步加快。
新规对于多子女家庭住房需求，也给出了贴心支持。家里有两个及以上孩子的家庭，允许在五环内多购买一套商品住房，由此可以看出，京籍多子女家庭可在五环内最多拥有3套商品住房。在京连续2年缴纳社保或个税的非京籍多子女家庭，可在五环内购买2套商品住房，这一安排贴合了家庭人口增长后的居住需求。
同时，个人住房信贷政策的同步优化，进一步为购房者减轻了资金压力。银行业金融机构根据北京地区市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。给了购房者更多比价选优的空间。此外，此次新规同时加大公积金支持住房消费力度，调整二套住房公积金贷款最低首付比例，由不低于30%调整为不低于25%，让不少改善家庭的换房计划更易落地。
激活存量构建发展新模式
差异化政策贴合多元置业需求
近年来，从中央层面的政策协同到地方政策落地执行，房地产领域始终围绕激活市场活力、促进存量资产流通、加快构建发展新模式三大核心发力，中央经济工作会议、全国住房城乡建设工作会议相继划定调控方向，住建部等多部门出台一系列政策，推动房地产行业从增量开发向存量优化、从高速发展向高质量发展转型，为房地产市场平稳运行注入强劲动力，切实回应了居民“住有宜居”的民生期待。
当前，全国多地正结合自身市场特点，打出差异化调控“组合拳”，共同推动房地产调控进入精准化、市场化的新阶段。记者梳理发现，2025年5月，上海就推出九条楼市优化措施，涵盖限购、信贷、“以旧换新”等多个维度，以分区域、差异化调整适配不同群体需求。其中，在调整优化住房限购政策方面，为满足合理住房需求，服务人才安居，促进职住平衡，差异化、分区域调整优化住房限购政策。上海将非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从“连续缴纳满5年及以上”调整为“连续缴纳满3年及以上”;新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房相应从“连续缴纳满3年及以上”调整为“连续缴纳满2年及以上”，自贸区临港新片区的非沪籍人才购房继续执行“连续缴纳满1年及以上”规定。
深圳则创新以“分区调控+房票创新”的组合模式释放政策活力。2025年12月，深圳发出首张房票，与传统安置模式不同，房票打破了地域、房源和周期的三重限制，赋予被搬迁人自主选择权，极大缩短了安置周期。被搬迁人可拿着房票，自己选地段、选户型、选开发商，凭票购房还能享受税收减免，且不受深圳限购政策约束，大幅缩短了安置周期，提升了居住选择权。1月13日，深圳市房地产业协会为广大消费者梳理了深圳最新购房政策，将全域划分为核心限购区、一般限购区和不限购区。福田、南山等核心区深圳户籍居民家庭限购2套商品住房、非深圳户籍居民家庭1年社保限购1套的政策;龙岗、龙华等一般限购区对深圳户籍居民家庭不限购套数，非深圳户籍居民家庭满1年社保即可不限购;盐田、大鹏新区则完全放开购房限制，无需审核户籍、社保。
随着政策效应持续显现，存量住房加速激活、刚性需求有序释放，房地产市场正逐步构建起兼顾民生保障与市场活力的发展新格局。当前，一系列政策红利回应了百姓“住有宜居”的期盼，为城市发展与家庭幸福注入持久动能。
