山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁
地产行业深度调整期，物业管理企业正摆脱只能“看门护院”的传统标签，勤学各行各业“十八般武艺”。从国锐生活斥资2.69亿元收购春雨医生跨界互联网医疗，到多家物业试水直播带货、社区团购、二手房交易等多元赛道，物企们正突破行业边界，从“空间管理”向“生活服务商”全面蜕变，为房地产市场注入新活力。
国锐生活收购春雨医生
物企“不务正业”做医疗
近期，港股上市物企国锐生活(00108.HK)一则收购公告，将“物企不务正业”推上热搜。出身国锐地产转型的该物管企业，在主业持续承压之际，正式跨界布局互联网医疗领域。12月5日，国锐生活宣布将以2.69亿元的价格收购北京春雨天下软件有限公司78.3%的股份，主要通过发行代价股份及部分现金支付。
公开资料显示，国锐生活主营物业开发与管理，对于此次收购事项原因，国锐生活称，2024年集团物业管理服务收入同比减少约17%，有必要发展具有韧性和规模化的新收入来源，进入非周期性、轻资产且现金流更稳定可见的行业，以减轻物业定期重估对盈利及权益的影响，并稳定长期回报表现。
事实上，物企国锐生活的跨界并非心血来潮，而是转型遇困后的无奈破局之举。作为曾经打造三里屯Village、国锐·金嵿等标杆项目的实力房企，国锐地产在2014年通过收购港股平台曲线上市，却在三道红线政策下陷入业绩泥潭。2023年8月，公司正式更名为“国锐生活”，转型物管、资管及城市更新等轻资产业务，即便收购了澳西物业加码物管板块，却仍未能扭转亏损局面。财报显示，国锐生活2022年、2023年、2024年营业收入分别为3.15亿元、3.2亿元、2.87亿元;归母净利润分别为-2.86亿元、-1.17亿元、-8.51亿元。另外，2025年上半年，国锐生活营业收入为1.56亿元，归母净利润为190.7万元。
持续亏损的业绩压力，迫使国锐生活不得不寻求新的转型路径，而最终该企业选择了跨界医疗。作为此次被收购的企业，春雨医生曾是移动医疗领域的明星企业。创立于2011年的春雨医生，巅峰时期手握1.8亿注册用户、69万签约医师，累计服务患者超4亿人次，用户满意度达98%。据了解，春雨医生曾在2015年时准备在国内上市。但后来却经历了创始人离世、公司战略漂移等诸多困境。以至于2023年至2025年前10月，春雨医生收入从1.01亿元下滑至5104.8万元，累计亏损超3500万元，净资产仅9490万元。
在业内看来，国锐生活的此次收购，核心目标是依托社区场景叠加数字医疗服务，搭建“物业”与“健康”的生态体系，以此对冲地产行业的波动风险;而春雨医生也可借助这个上市平台完成曲线上市，双方的合作属于典型的“抱团取暖”。
租售、直播、旅游团……
物企勤学“十八般武艺”
复盘近年物企发展脉络不难发现，国锐生活跨界布局医疗绝非个案。如今的物业市场，“样样都会”俨然成为行业转型的鲜明标签。物业企业正跳出基础服务的传统边界，从基础居住保障加速向社区资产运营、多元生活服务赛道延伸，持续解锁社区服务的更多新可能。
这份“跳出传统”的转型实践，在济南物企身上有着最接地气的体现。山东商报·速豹新闻网记者实地探访发现，社区生活里车位租赁的供需信息不对称是不少居民的常见烦恼，手里有闲置车位的业主找不到合适租客，有租车位需求的居民又难寻靠谱资源。瞄准这个问题，济南一些物业公司推出了车位直接对接服务，有闲置车位待租的业主，可将信息报备给物业公司;物业公司则借助社区服务渠道，把这些信息定向推送给小区内有需求的居民，全程为双方免费对接，供需双方都不用付中介费，原本脱节的车位租赁信息也因此得以互通。
在车位服务的基础上，济南部分物业公司的服务范围还在继续扩大，顺势做起了小区房屋租售业务。凭借对小区房源、业主情况的熟悉度，再加上更实惠的交易中介费，以及“全天可看房”的灵活服务，物业公司的房屋租售服务给业主提供了更便捷的交易选择，也成了物业公司自身的一项新业务。
除了在房产相关领域“不务正业”外，济南一些物业公司更是把目光投向了社区生活服务，着重做起了社区团购。多家物业公司推出“社区优选”活动，搭建起“业主群内下单、物业送货上门”的服务流程，新鲜果蔬等商品能直接送到楼栋门口，业主足不出户就能完成日常采购。在社区团购的基础上，有物业公司更是进一步尝试起了直播带货。不同于常规主播，这类直播多由各项目的物业经理亲自上阵，并且会固定时间、定期开播售卖各类产品。记者留意到，凭借批量拿货的优势，物业公司同款产品的拿货成本更低，售价相对更划算，也因此吸引了不少居民购买。同时，当前济南物业的服务边界还在向休闲领域延伸，不少物业公司专门开辟了社区专属旅游线路，推出“从小区定点发车、直达景点”的团队游服务，该旅游团价格相对较低，仅为几百元，采用满额发团的模式，只要报名人数达到一定限额便会安排发车，这一形式颇受居民青睐。
放眼全国，物业“不务正业”的玩法更是多元多样。广东蓬江环市发展社区有物业推出代遛宠物服务，搭配家电清洗、管道疏通等特色服务，打造“一秒到家”品牌;有物业公司与专业机构合作开设社区托育园，略低于市场价的收费标准深受双职工家庭欢迎;抖音平台上，多家物业发布的装修服务、家电维修等短视频，也印证了物企在细分赛道的积极探索。
增收不增利成物企“困局”
“不务正业”或为行业增添新活力
从跨界收购医疗公司到多赛道全面布局，物企集体“不务正业”的背后，既是行业发展的现实倒逼，亦是自身资源的精准变现。中指研究院《2025中国物业服务百强企业研究报告》显示，2024年百强物企“增收不增利”现象持续，营业收入均值16.05亿元，同比仅增长3.52%，而净利润均值同比下降4.71%，净利率首次降至5%以下，仅为4.98%。同时，行业管理面积增速放缓至2.18%，传统物业盈利空间持续压缩。
“地产下行导致物业主业增长承压，物业费定价机制受限，企业必须寻找新增长点。”有业内人士认为，物企手握社区场景核心资源，覆盖全国数千万家庭，他们凭借“近距离服务、高信任基础、高频次接触”的天然优势，为各种服务提供了流量基础。“同时当前居民需求的多元化是重要推力，85后、90后业主大多数都愿意为社区内的团购、托育、宠物、养老服务付费。”上述业内人士表示，正如国锐生活收购春雨医生，则是看中了未来社区养老领域的风口。
对于物企近年来“不务正业”的方式，业内普遍观点认为，物企跨界发展不仅让自身突破发展瓶颈，更给房地产市场带来多重积极影响。在新房市场，多元服务能力成为楼盘附加值的重要组成部分，带有养老、托育、团餐等配套服务的项目，往往更受购房者青睐，助力房企加速去化。存量市场中，物企的介入让存量房交易链条更加顺畅，凭借社区扎根优势，物企成为连接业主与购房者的重要桥梁，激活存量房流通。
展望未来，上述业内人士认为，物企跨界将告别盲目扩张，迈向“精准聚焦、深度融合”新阶段，该业内人士预测未来物企可能更趋向多元化发展，未来物企依托地域优势打造精细化服务标杆，或将成为差异化竞争的关键。随着政策协同与行业合作的深化，物企的“不务正业”终将成为行业常态，为房地产市场长效发展与居民美好生活注入持久动力。
