山东商报·速豹新闻网记者 杨千慧
百年老宅曾屡入市场视野，高关注与低成交并存
在济南这座历史悠久的城市，芙蓉街如同一条时光长廊，承载着老济南的市井记忆与文化底蕴。近日，这条街上一座拥有数百年历史的老房拍卖事件，引发了社会广泛热议。3500万元起拍价、一亩地占地面积、院内“水稚泉”等核心标签，让其自拍卖信息公布起便收获超万次围观，却最终以“委托方原因”撤拍，且后续或将出租。“这场拍卖不仅关乎一座古宅的命运，更将目光投向了老房交易市场这一特殊领域，引发对历史建筑保护、文化遗产活化与市场交易规则的深层思考。”长期关注老房交易的业内人士表示。
起拍价三千多万引围观
撤拍后或先对外出租
近日，济南芙蓉街5号院子公开拍卖的消息在网络上迅速传开。芙蓉街、四合院、大明湖、趵突泉，光是这几个关键词，就自然吸引了不少的目光。而更引发关注的是，房主综合市场整体行情，小院起拍价格喊出了3500万元。作为老济南“人和张”当铺掌柜的旧居，它是现存为数不多的完整两进北方传统民居，为历下区第一批文物保护单位。据悉，该四合院建筑面积215.55平方米，总占地面积约一亩地，共有前后两个院，前院有已收录在《济南市名泉名录》中的“水稚泉”，门口悬挂的文物保护单位牌匾更让这栋承载着400余年岁月沧桑的老建筑，成为城市历史记忆的鲜活载体。
山东商报·速豹新闻网记者从阿里资产平台的拍卖信息中了解到，此次拍卖由房主委托济南市海纳经贸有限公司进行，已于2025年8月14日10时至2025年8月15日10时进行公开竞价。竞拍起始价定为3500万元，竞买保证金为200万元，并且要求买家在15天内一次性付款，30天内完成过户手续。其中，拍卖公告特别事项中明确指出，本次拍卖并非司法拍卖，产权清晰，不存在交付困难等问题。截至记者发稿时，阿里拍卖平台上已有216人设置提醒，10363次围观，关注度居高不下。不过，与之形成对比的是，“委托方原因，需要撤拍”字样也十分显著，这一标注在拍卖相关流程信息中格外突出，让这场备受瞩目的拍卖事件迎来意外转折。
谈及此次拍卖及临时撤拍,四合院拍卖受委托公司工作人员向记者透露，房主经过慎重考虑后决定暂时撤拍，未来再议。同时，他表示该房产不存在产权纠纷，房主现在考虑先对外出租。此前，有相关报道称，自2024年该四合院传出出售意向以来，陆续有不少意向者前来咨询。曾有一家上海的公司将价格谈到3800万元，但最终交易并未达成。此前，先后已有五家确定了初步购买意向，既有爱好收藏的个人，也有计划进行商业运营的公司。然而，由于该处房产的稀缺性以及修缮工作尚未全部完成等因素，产权人最终决定将出售一事暂时搁置，拍卖信息也已从平台撤下。
百年老宅曾屡入市场视野
关注度高但成交难度大
事实上，芙蓉街5号院并非济南首次进入拍卖市场的四合院。在过去的几年里，济南也曾出现过其他四合院拍卖的情况，每一次都吸引了众多目光。早在2018年年底，一则关于“起凤桥街9号院要出售”的消息开始刷爆网络。这则由中介发布的消息称，将以1200万元的价格出售这座被誉为济南绝版的“泉水四合院”，而济南72名泉之一的起凤泉便坐落于该院落内。然而，这场沸沸扬扬的老宅出售风波并未持续太久。就在消息传播得如火如荼之际，起凤桥街9号院的房主出面辟谣，明确表示从未委托任何中介机构出售该院落，网络上流传的出售信息纯属不实内容。由于四合院历史悠久且院内有珍贵泉眼，房主一直将保护院落和泉水视为重要责任，短期内根本没有出售的打算。随着房主的正式辟谣，这场由不实信息引发的市场热议才逐渐平息。
随后，2019年11月，曲水亭街8号院的公开拍卖再次聚焦济南四合院市场。这座四合院文化底蕴深厚，前院是著名蒲学家路大荒的故居。曲水亭街地处济南老城文化核心区，依傍流水，周边古街错落，“小桥流水人家”景致典型，让该院落在地理与文化价值上独具优势。当时房主结合多重因素，预估拍卖价1500万元。不过，这场备受瞩目的拍卖最终并未如预期那般完成交易。随着文化保护力度加大，路大荒故居被政府依法征收，相关部门投入专项资金“修旧如旧”整修。如今，整修一新的路大荒故居已正式向游客开放，成为展示济南历史文化与名人风采的重要窗口，让更多人有机会近距离感受老济南的文化底蕴和名人故居的独特魅力。
值得一提的是，在市场交易与保护并行的过程中，济南不少四合院也走上了商业开发的道路。此前，一家从事泉水主题餐饮的公司通过购买、承租的方式改造了6所四合院，包括涌泉胡同2号院、平泉3号院、王府池子4号院、起凤桥5号院、王府池子6号院等，这些四合院内泉水韵味十足，每个餐厅都有泉眼。此外，一些位于芙蓉街、宽厚里等热门商圈周边的四合院，被开发成特色民宿，院子里保留着传统的建筑结构，房间内部则配备现代化设施，游客可以在古色古香的环境中体验老济南的居住氛围。还有部分四合院被改造成文化主题餐厅，以泉水、古建为特色，推出融合济南本地风味的菜品，吸引了大量食客前来打卡。此外，少数四合院被打造成文创空间，引入手作工坊、书画展厅等业态，成为年轻人感受传统文化与现代创意碰撞的好去处。
老房拍卖成文化新热点
需求升级催生服务新业态
其实，从这些案例中不难看出，老建筑拍卖虽屡屡引发高关注度，但实际顺利成交的情况并不多，不过也并非全无成交案例。在这样“高关注度与成交难度并存”的背景下，这些承载历史记忆的老建筑正通过多种途径实现活化利用。随着市场对老房的认知从单纯房产转向文化载体，买家心态已悄然改变。“去年我们拍卖的西城四合院，光报名的企业家就有23位。”北京某拍卖机构负责人李哲在采访中说道，“现在买家心态变了，不再只看地段和面积，更在意门楼的砖雕是不是清代原物，院里的石榴树有多少年树龄。”他透露，这类老房的买家一半是文化企业，一半是资深收藏家。有人花几千万买下来，就为了守住老北京的烟火气。这种市场心态的转变，让老房从普通房产跃升为文化载体。
值得一提的是，在老房从普通房产跃升为文化载体的同时，市场对老房文化价值的重视与需求增长，也进一步推动了老房拍卖市场的发展，并在此过程中催生了专业服务的升级。在老房交易的全链条中，各类专业服务机构如雨后春笋般涌现，从前期的产权梳理到中期的价值评估，再到后期的修缮保护，形成了一套日趋完善的服务体系。“这两年接到的老房修缮订单增长了60%，很多买家在拍下老房后第一件事就是找专业团队制定修缮方案。”老房设计师陈明举例说，去年为一套四合院做修缮时，光是复原门楼的砖雕就用了三个月时间。记者了解到，随着市场需求的增长，一些专业机构还推出了“修缮+运营”的一体化服务。在完成老房修缮后，根据建筑的文化特色和区位优势，为业主提供业态规划建议，比如将四合院改造为文化茶馆、把民国宅院打造成精品民宿等。
而与修缮服务相呼应的是，价值评估领域也迎来了专业化革新，诞生了专门的历史建筑评估机构。记者粗略查找了一下，全国有200余家具备专业资质的历史建筑评估机构，主要集中在北京、上海、南京、苏州等历史文化名城，其中成立时间不足三年的新兴机构占比超过四成，足见这一领域的快速发展态势。这些机构不同于传统的房产评估公司，普遍建立了由历史学家、古建筑专家、文化学者、资产评估师组成的复合型评估团队，形成了一套针对老房特性的评估体系。其评估结果不仅为老房拍卖定价提供了科学依据，也为后续的修缮方案制定和运营业态规划提供了重要参考，让老房的文化价值与市场价值得到精准匹配。
