山东商报·速豹新闻网记者 史尚静
近来，要说济南地产市场最显眼的片区，那非“经十一路”莫属。作为“5·17”楼市新政后济南首次供应的城镇住宅用地，经十一路项目A-2地块一经推出就引起广泛讨论。四年前，在市场多以底价成交收官的时期，该片区的一宗宅地吸引22家房企激烈竞逐43轮，创下片区楼面价成交纪录，而此次开拍之前就吸引了四家央企报名。经十一路土拍风云再起，这个老城新房入市最集中、供货量最足的区域之一又发生着怎样的故事？
土拍“再战”
被寄予厚望却平淡收官
6月21日，济南经十一路项目A-2地块成功出让，位于槐荫区振兴街街道办事处经十一路以南、建宁路以北，用地性质为城镇住宅用地。该地块地处济南西和谐板块，土地出让面积47127平方米，地上容积率最大2.9，可提供地上建筑面积约13.6万平方米，竞得人需配建一处建面不小于1000㎡的社区服务站（含社区综合服务设施），一处建面不小于300㎡的社区卫生服务站，一处建面不小于1500㎡的社区机构养老设施，一处建面不小于300㎡的托儿所（托育机构），一处建面不小于400㎡的老年人日间照料中心（社区养老服务设施）。更值得一提的是，根据规划，沿经十路走行的轨道交通4号线一期就位于A-2地块北侧，附近站点为纬十二路站。
经十一路A-2地块被寄予“厚望”，还因为其是“5·17”楼市新政后，济南主城区首次供应的城镇住宅用地。5月17日，中国人民银行和国家金融监督管理总局联合发布了一系列重大房地产行业提振政策，被业内形象地称之为楼市“5·17”新政。“5·17”新政一经出台，各地落实层面信号积极、动作频频。作为与楼市走向有着紧密联系的土地市场，随着新政的到来，能否提振市场信心，带动土地成交回升，经十一路A-2地块拍卖也自然成了颇受瞩目的“一战”。
这场备受关注的土拍吸引了中国金茂、保利置业、中海、招商4家央企报名参与，不过让人意外的是，仅仅竞价3轮，就由中海以总价16.03亿元竞得，成交楼面价11729元/㎡，溢价率0.25%。对于这场开拍前声势颇高的土拍，最后平淡收场，有人觉得“雷声大雨点小”，也有人称是“预料之中”。有业内人士分析称，该地块虽然没有特殊条件，但容积率高达2.9，总建筑面积13.67万平方米，未来楼栋层数和密度都不会太低；并且项目地块东侧为保利天禧，西南侧为远洋万和公馆，尤其是该地块容积率与保利天禧B地块相同，因此，这就需要中海在有限的条件下设计出更具吸引力的产品。
曾打破沉寂
上演22家房企“群雄逐鹿”
经十一路项目A-2地块的平淡收官，与四年前有着鲜明的落差。2020年6月11日，济南迎来年内最大规模土拍，经十一路C1地块引来22家房企竞价43轮。从房企参与竞争一个地块的积极性来看，此次土拍不仅是年度最热土拍，更是2017年以来热度最高的一次土拍。
受市场环境影响，2020年开年前几个月，不少城市的土拍市场停止交易或者延期，土地出让动作在按下“暂停键”后，整体市场热度降至低位，各地土地推出面积整体下滑，成交面积也相应下降。不过，在进入第二季度后，全国各地的土地市场回温明显，各地供地力度加大。借着这股热潮，济南18宗土地迎来成交，18宗地块吸金近33亿元，多宗地块出现溢价。
此次土拍最引起关注的莫过于槐荫区经十一路项目C-1地块。位于丁字山路以南、南辛庄东路以东的1宗居住用地，吸引世茂、碧桂园、中海、正荣、阳光城、招商、鑫苑、中梁（青岛）、城投、旭辉、万科、绿城、弘阳、金地、阳光100、保利、三盛、银丰、金科、新城、海伦堡、金辰等22家房企竞价，在沉寂许久的土拍市场中，这样的“盛况”要追溯到好几年前，轰动程度可想而知。
虽然报名房企多，但由于开拍几分钟内即达“熔断”限价，不少房企并未获得出价机会，竞拍38轮后触发最高限价。最终，中海、绿城、新城三家进入安置房阶段。经过43轮竞拍以总价50414.4万元、配建政府储备性安置房1257平方米的条件被新城摘得，楼面价约13966元/平方米，溢价率约58.7%。
半年后，济南迎来2020年度最后一场土地拍卖，经十一路B4地块再现竞拍，不出预料又吸引了远洋、金茂、中海、绿城、招商房企参与竞拍。该地块最终竞价19轮，远洋以106800万元总价摘取，溢价率20.62%。
而经此一“战”，经十一路片区在济南土拍历史上也留下了浓墨重彩的一笔。作为济南老城区为数不多的改善集中区域，如今站在和谐商圈十字路口，随着城市更新浪潮涌来，一栋栋高楼拔地而起，也不得不让人重新认识一下经十一路片区。
产品比拼
老城区改善“热土”同台竞技
在济南说起经十路，几乎是无人不知无人不晓。这条贯穿了整个济南的主干道，作为全国最长的城市道路，横贯济南东西、绵延90余公里、连接济南六区、连通长清与章丘……而一路之隔的经十一路，则存在感要小得多。
根据济南市地名信息公共服务查询系统，经十一路按商埠经纬路的排列顺序，由北向南排列的第十一条东西向道路，故名。始建于1954年，1957年分段建成并命名。虽然经十一路在地图上仅限定于山师东路至舜耕路段，但建宁路向西也被很多市民习惯性地称为经十一路延长线。
经十一路片区发展的提速是在2016年，当时作为省、市、区三级重点项目，经十一路片区棚户区改造正式启动。这个被称为济南棚改史上进度最快、势头最强的项目之一，仅8个月时间，昔日低矮破旧、卫生条件差的棚户区发生了天翻地覆的变化，一栋栋高楼拔地而起。原定于2019年12月竣工的项目，在2018年9月就完成了主体验收。与此同时，经十一路道路建设也有了质的飞跃。
片区整体面貌改善，土地价值也随之提升。在接下来的几年里，经十一路片区每一批次供地都引来不少的讨论度。从2019年3月，祥泰地产与远洋地产联合拿下远洋万和府项目，经十一路片区已吸引了绿城、远洋、祥泰、新城、保利等开发商入驻，此次再迎中海入局，各开发商拼户型、拼价格的竞争愈加激烈。
行至年中，各地土拍“成绩单”陆续出炉，克而瑞监测显示，在楼市回暖不及预期、企业资金持续承压等多重压力下，房企投资端依然处于低位运行。今年前5月，仍有近七成销售百强房企尚未拿地。继经十一路项目A-2地块平淡收官，6月28日，原定于5月底开拍的盛福片区、科技城片区地块经延期后迎来交易日，最终位于历下区花园路以北、颖秀路以东、轻风路以南、开源路以西的盛福片区组团地块流拍，位于历下区工业南路以北、茂岭山三号路以东的科技城片区12街区商务金融地块终止交易。较高的门槛则成了此次土拍“遇冷”的主要原因。房企谨慎拿地的大环境下，目前仍有住宅用地挂牌交易中，何时等来房企逆市破局仍有待观望。
