山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁
年末冲刺月网签量创今年新低
岁末年初之际，济南楼市正在进入年关倒计时。近日，国家统计局发布了2023年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，其中济南新房价格迎来四连降，成交量创本年度截至目前最低值。二手房价格继续维持跌势，冲刺月11月迎来七连降，即便二手房价格颓势不减，但该月度二手房网签量却超过了新房。根据中指研究院发布数据，房企11月单月销售额同比下降29.2%，环比下降0.6%。随着“双十一”“双十二”两大营销节点陆续落幕，楼市即将进入年末收尾阶段。
房企推盘“干劲”十足
但网签量却创今年新低
新年的脚步愈发临近，楼市也开始了年末倒计时。作为年末房企冲刺的主力月份，11月份楼市的表现备受业内关注。根据国家统计局公布的2023年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，11月济南新房价格环比下降0.2%，同比上涨2.1，迎来了四连降。
山东商报·速豹新闻网记者梳理发现，自2022年11月开始济南新房价格开始下跌，截至今年1月已经实现三连降。2月济南新房价格今年首次止跌上涨，截至7月则是实现了六连涨，8月新房价格开始下降，截至11月实现四连降。值得一提的是，在房价重点监测我省的四个城市济南、青岛、烟台、济宁中，四城无一例外11月新房价格都出现环比下降。其中，青岛11月份环比下降0.5%，同比上涨0.9%，烟台环比下降0.8%，同比下降0.7%，济宁环比下降0.6%，同比下降1.8%。
在济南新房价格迎来四连降后，冲刺月楼市的成交量也达到了今年历史“冰点”。根据济南房产网统计数据显示，11月份济南新建商品房共成交6764套，环比下降19.41%，与10月份新建商品房成交8393套相比，环比下滑明显。值得留意的是，当月网签量为今年以来历史最低值。截至目前，本年度网签量最高月份为5月，网签量高达13137套。从网签类型来看，11月份济南住宅成交占比仍然最高，共计网签3575套，环比依旧呈现下降趋势。
即便11月济南楼市网签量出现“滑铁卢”，但各大房企依旧保持着年末冲刺的干劲。数据显示，整个11月济南房企共计推盘25次、推出房源2578套，环比10月推盘18次、推出房源1381套相比，该月度房企供应量大幅上涨。记者留意到，自今年4月份之后，济南楼市新增房源量一直呈下降趋势，9、10月份因为中秋、国庆假期影响，楼市供应量止跌上涨，环比暑期近乎翻番。10月济南推盘量出现明显下滑，基本与8月持平，11月供应量又再次上涨。分区域来看，11月济南六大城区均有推盘动作，其中历下区罕见超过历城区成为该月度供应大户，达到了8次之多。除此之外，历城区推盘5次，市中区2次，其他片区各1次。
二手房价格跌跌不休
成交量却反其道而行之
与新房价格保持同频共振，冲刺月济南二手房的价格也是维持着跌势。在曾经历了长达十七个月的“跌跌不休”后，济南二手房价格在今年2月结束了下跌颓势，此后直到4月出现短暂“回温”，迎来三连涨，随后二手房价格转增为跌，到了11月已经实现了七连降。根据国家统计局最新数据显示，11月济南二手房价格环比下降0.6%，同比下降2.8%。
梳理历史数据发现，2021年以来，济南二手房价格一直维持下降趋势，虽然每月环比降幅不大，但维持下降的趋势较久。自2021年9月起，二手房价格开始“跌跌不休”，截至今年1月已经出现十七连降。回顾上半年济南二手房市场，总体房价表现呈现“倒V形”，而暑期楼市淡季的到来，让二手房房价继续“下探”，即便“金九银十”“双十一”也未能拉动市场“升温”。值得一提的是，在国家重点监测的山东四个城市中11月二手房价格均处于下跌趋势，而济南是唯一一个环比降幅在1%的城市。除济南外，青岛11月份二手房价格环比下降1.3%，同比下降4.8%;烟台环比下降1.3%，同比下降4.7%;济宁环比下降1.1%，同比下降4.5%。
济南二手房除了价格环比降幅低于山东其他三城，其成交量的上扬也受到了业内关注。根据济南房地产业协会公布的数据显示，济南11月二手房成交量4637套，成交面积达到了47.63万平方米，较同月新房成交3575套、49.39万平方米相比，二手房的成交套数还要高一点。除此之外，另有数据显示，前11个月，全国二手房成交量占比提高到了37.1%，而济南前11个月新房网签6.24万套，共计835万平方米，二手房住宅网签5.63万套，共计584万平方米，单从数据看，济南二手房成交量正在迎头赶上新房。
据悉，在二手房交易过程中，“解抵押”一直是困扰买卖双方的难题，而济南率先推行公证参与二手房“带押过户”登记新模式，该模式的顺利推行也是激活二手房交易市场的重要因素之一。数据显示，截至目前济南共办理二手房“带押过户”6612件，交易总额114亿元，直接垫资成本平均每笔由1.07万元降至0.13万元，成本下降87.9%。
冲刺月整体表现平平
“以价换量”或成未来新趋势
作为年末的冲刺月，11月济南楼市的表现向来广受业内瞩目。从上述数据观察可以看到，济南楼市11月新房表现不尽如人意，但二手房表现却在意料之外。业内普遍观点认为，当下二手房相较新房而言，对于购房者吸引力更高一些。
“如今的房地产市场环境，购房者对于现房的期待值明显要高于期房。”有业内人士分析认为，从买方方面来说，正是由于二手房市场的现房优势，导致很多购房者更愿意买“看得见，摸得着”的房子，于是二手房的成交侧重比正在逐渐扩大。而从卖方方面来看，二手房挂牌量日渐增长，卖方也不断降低自己的预期值，个别片区甚至出现抛售现象，随着该趋势蔓延，不少二手房价格也变得更“实惠”。“另外一方面就是，各种二手房利好政策的推出，也极大地激活了二手房市场活力。”该业内人士称，如济南推行的“带押过户”政策、商品房取得产权证后即可交易等政策，都极大的为二手房交易难点“解绑”。
除此之外，业内普遍认为，无论新房还是二手房，当下都已经出现了“以价换量”的交易趋势。其中，新房市场热度分化明显，热销区域热销盘成交量持续上升，非热销区域大幅促销，依靠“以价换量”保持一定成交额。二手房市场，热点交易片区房源成交周期短、成交价格偏上，而不占有学区、地理位置优势的非热点片区二手房房源，房东为求快速成交，也只能降价让步，其实质也属于“以价换量”。
“未来‘以价换量’可能会成为房地产发展的一个趋势，这是市场发展的规律。”有业内观点认为，伴随房地产市场各种“枷锁”落地，楼市正逐渐回归市场化，而当下房子虽无法像小型商品一样快速实现成交，但其本质也是同样受供需关系影响。“那商品在手里卖不掉怎么办？只能通过‘以价换量’实现快速销售了。”有业内人士称，随着市场情绪进一步抬升，后期市场有望回暖，但“以价换量”的现象或将会一直存在。
