山东商报·速豹新闻网记者 杨千慧
近日，有媒体报道称，杭州“有二手房跌了200万元”，降价房源数量是涨价房源的10倍。一时间，这一连串的数据和现象都让二手房市场再度成为关注的焦点。与此同时，关于房价、涨跌、政策等二手房市场的话题充斥着各种社交媒体和聚会谈资。对于济南来说，近期的二手房市场真实情况如何？山东商报·速豹新闻网记者进行了多方采访。业内人士向记者表示，虽然济南的二手房没有杭州跌得那么“离谱”，但与年初相比，济南部分地区二手房价格均价也下跌了10%左右。有专家预测，随着市场上降价房源越来越多，再叠加政策利好预期，未来几个月济南二手房市场有望迎来筑底回升。
挂牌量增长
以低总价、刚需段产品为主
“济南的二手房挂牌量自9月初以来持续大幅增长，目前已经达到了近8万套，估计年底会超8万套。”记者以购房者身份对济南二手房市场进行探访时，一二手房中介负责人刘旭东对上述消息作了佐证，“不少房主是想卖掉旧房买新房，有人想把多余的房子卖掉减轻还贷压力，也有人想套现做点别的，各有各的想法。”
对于近2个月二手房挂牌量增加的原因，刘旭东解释说，“由于9月11日济南出台的新政为二手房‘松了绑’。政策刺激下，不但买房的人增多，有意卖房的人也明显增加，二手房挂牌量远远超现阶段需求量，仍处于买方市场。”根据新政内容，商品住房取得《不动产权证书》后即可上市交易，而这意味着济南二手房售卖将不再受限制。
记者注意到，挂牌量显著增加的是较为刚需的小区，或者是楼龄较新的次新小区。济南历城区雪山片区一小区二手房房主郭永告诉记者，原来因为工作原因购置了雪山片区的房子准备自住。可没过多久，由于工作调整，现居住于起步区内的单位宿舍，为此手里刚购置的新房成了他的“心头病”。
“既不居住还还着房贷，想着赶快卖房子缓解一下经济压力。”郭永表示，按照此前两年限售政策规定，他的房子需到明年9月才能挂牌交易，随着当下限售政策彻底放开，他立刻就委托中介机构将房子挂上了网，“找了好几家中介机构，盼着把房子赶紧卖出去。”
随后，记者在贝壳找房等二手房交易平台看到，二手房挂牌量在持续增加。其中，10月上架房源比9月增加500多套，房源供应高于去年同期。在刘旭东看来，挂牌的客户大概分两类，一类是诚意卖房的，希望换房改善需求；另一类是卖房意愿并不强烈的，把房子挂上网“试水”。据他统计，对于诚心卖房的房主，报价一般不太高，个别甚至低于市场价，成交周期也明显缩短。而另一部分“试水”的房主挂牌价偏高，售卖诚意不足，大部分为尝试观察自家房子的价值。“如今，有更多的房源挂牌出售，客户选择余地也会同时增加，市场成交进一步活跃，有利于健康稳定，若有政策刺激或将进一步明显增长。”有业内人士预测。
成交“量涨价跌”
有房源调价4次降了33万元
大量房源涌入市场，对二手房交易走势产生一定影响，特别是在新政的驱动之下，市场给出了正向反馈。“由于新增挂牌整体增加，导致不少市民换房需求增强。最近2个月成交量逐步上升，明显感觉市场活跃起来了。”不少门店的房产经纪人普遍反映，目前不仅咨询量、带看量明显增多，成交量也增加不少。
根据济南市房地产业协会发布的数据显示，今年前9个月，济南二手房网签7.29万套、网签面积566.27万平方米、同比上涨56.69%。其中二手住宅交易4.73万套、成交面积493.03万平方米、同比上涨55.99%。
随着入市量增多，则开始呈现出缓降的趋势。“挂牌量激增一定程度上反映出卖房者急于出手的心态，尤其是其中还伴随着不少二手房源的大幅降价。”不少房产经纪人表示，今年是济南二手房市场价格波动最大的一年，不少片区二手房均价下跌了10%左右。记者查询各类二手房中介网络平台发现，近期挂牌价下调并不是个别现象，不少房源的挂牌价甚至出现数十万元的下调。例如位于历下区燕山片区某小区的一套三居室，2023年5月挂牌价超过500万元，其后经历了4次降价调整，最近一次调价出现在国庆前夕，挂牌价已下调至467万元，较之前下调了33万元。
“像这套460多万元的房子成交价应该在450万左右。如果房东着急用钱的话，成交价可能会更低。”有业内人士坦言，现在济南二手房市场的主力客群还是以刚需为主，大家对价格还是比较敏感，二手房库存又这么大，所以整个市场还是延续以价换量。包括新政之后，一些着急出手的房源，其实还是下调价格后成交的。二手房挂牌价和成交价之间的价格差此前在5%-10%左右，现在扩大到15%-20%左右，也就是说，一套挂牌价200万元的二手房平均降20万元以上，才有望达成交易。
卖家频频调价
买家却仍等“择机捡漏”
值得一提的是，并非所有二手房都在降价“抛售”，除核心区域房价依然坚挺外，现实交易中也不乏利用价格上调刺激购房者的卖家。
据历下区一家二手房中介销售人员王涛向记者讲述，其代理的房源中有业主在一年多的时间里多次对挂牌价进行涨跌不一的调整。“他挂出的价格是高于小区均价的，可能担心自己的房子卖便宜了，一直觉得本区域的房子应该处在‘待涨’阶段；也或许是想用涨价吸引看上这套房子的人下定决心去买，毕竟买方还可以砍价嘛。”或许是这种方式未能奏效，“最近他又下调了价格。”该销售人员说，“如今，像此类频繁调价的卖家并不在少数。”
在记者对二手房市场进行全面探访的过程中，中介人员竭尽所能说服买方接受“现在买房正是物有所值”这一说法。但与之形成对比的是，很多购房者认为二手房市场并不缺乏房源，整体而言属于买方市场，未来价格还有下降空间，“货比三家”“等等再看”“择机捡漏”成为不少人的真实心态。记者随机采访了几位前来购房的消费者，其中准备入手一套洋房的何先生就对记者明确表示，“我觉得二手房的价格应该还有一些下降空间，我们准备再等等看。”“之前市场较好的时候，差不多半个月左右，一套房子就能定下来。但现在好多客户基本上三到四个月，甚至半年才会定下来。”王涛表示，他手里的客户，有超过四分之一看房周期在大半年以上。
“同一小区挂牌房源较多，我们普遍选择装修好、楼层好，还便宜的房源。”对于购房者来说，由于房源太多，可选择的空间在增大，想要对比的时间也在拉长。“目前很多市民会出手手中的房子，进一步释放新房市场需求，对于这部分购房者，从出手、选房、购房，需要一段较长的时间。”从事房产行业多年的业内人士表示，整体的市场节奏预计会偏缓，趋于买方市场，购房者大多还是观望状态，业主想要成交，还需要在价格方面有所让步。但整体来看，预计11月市场会与10月持平或略好一些。与此同时，随着多项政策的出台，济南的二手房市场也出现了好的转变，下一步就是如何引导买卖双方回归理性，最终使得二手房市场保持平稳健康发展。
