山东商报·速豹新闻网记者 杨子葶
小区新增居民拉呱聊天的“紫李话圆”议事角
物业在打扫居民活动小广场地面
居民反映下水道堵了，一个电话维修师傅就上门
小区多次召开业主恳谈会征集居民意见
大门口，并不宽敞的过道里拥堵的车辆不见了；楼前面，搁置的垃圾消失了，还多了几处乘凉唠嗑的石桌凳；楼道里，年久失修的灯泡补齐了，漆黑的楼道重新有了光亮……进入2023年，济南市槐荫区北大槐树街51号院拥有了全新的面貌。而这些变化，源自小区来了新物业。在“红管家”的行动下，老小区展露了“新容颜”。
老旧小区问题多 居民急需新管家
北大槐树街51号院建于上世纪70年代，共有10栋居民楼，是典型的无物业管理的老旧小区。
于永正是小区环物委成员，也是51号院的老住户，“那时分房，别提多高兴了。”几十年过去了，让人羡慕的单元楼房变成了老楼房。老楼问题多，楼顶漏水、管道易堵，小区内环境脏乱、路面坑洼不平，更有私搭乱建，车辆乱停乱放。
近些年，西市场街道依托各类环境整治对51号院进行了环境提升。拆除大门西侧平房违建，腾出空间，还路于民；重装楼层照明设施，疏通污水管线，绿化补植；粉刷部分外墙和楼道，社区定期清扫，保持整洁……当年整治卫生，居民牟德英在现场见证多年顽疾被清除，“街道工作人员、社区工作者真下功夫了。”环境的每一点变化，居民都看在眼里。
虽然小区环境有所好转，但整体提升非常有限，特别是后期的维护，仅依靠街道社区的力量也只是杯水车薪。“三分建设七分管理，老旧小区环境提升后管理跟不上，也会前功尽弃。”北大槐树东街社区党委书记马成振说。51号院引入市场化物业服务已是必然之举，但其中困难也不少。
老旧小区难以引进物业的事例屡见不鲜。主要存在成本支出压力大、物业费收缴率低等问题。这也导致了物业企业缺乏积极性，部分居民对新引入的物业没有信心。
对于老旧小区的居民来说，适应市场化物业服务需要过程。部分居民对产生的物业费抱有疑虑，相对的，物业公司心里也打鼓，“老旧小区的基础设施维修需要资金投入，物业公司的资金有限，如果物业管理费偏低、不易收缴，物业公司也难以承受如此大的负担。”
一轮一轮的协调会上，总有剪不断理还乱的各类历史遗留问题，商讨过程中总要被权责不清的问题牵绊。
居民共管选物业 老小区迎来红管家
物业管理是老旧小区综合改造的前置条件，街道和社区都希望抓住老旧小区综合改造这一契机。要想充分调动起居民参与的积极性，发挥属地党建引领作用实现多方协同，引导居民形成自我管理机制，成为破解“物业引进”与“改造提升”同步进行的关键。依托《济南市物业管理工作联席会议文件》的要求，西市场街道最终形成了“街道统筹指导、物管办牵头协调、社区党组织推动实施、环物委具体落实、党员群众骨干多元协同参与物业引入”的工作思路。
“党员身份亮起来、协商机制建起来、红色平台搭起来”。在完成环物委代管小区的基础上，支部党员大会和环物委工作会“两会合一”，聚焦“谁主责、谁参与”“收多少钱、怎么收钱”等涉及物业引入的关键问题，在社区党委的主导下共商共治，在交流沟通的过程中不断统一思想、坚定认识，社区老党员、老楼门院长和老志愿者带头参与，积极引导动员。
居民丁学昌全程参与了工作，他回忆“引入物业前，阳光议事、居民代表会、业主恳谈会、各种群众骨干会开了27次，把上级专家、律师、几家物业公司的同志请过来，讨论了好多次才拿出了一套能让绝大多数居民满意的方案。”开始，有的居民不乐意参与，有的居民直接拒绝，还有的居民因为这事翻脸。“遇到不理解的邻居，我们就耐心解释，告诉他们引入物业的好处。”丁学昌说，正是有了党员和环物委积极地带动、引导，才有了后面的成果。
在对新物业的选择上，环物委参考街道和社区的指导意见，结合小区规模较小、物业管理成本高等实际情况，从其他小区物业服务较好、居民满意度较高并且有消防资质的物业企业中选出备选企业，以此降低物业运营成本，从而在物业费方面找到居民能接受和物业能承受的平衡点，并提交党员大会、居民代表会议共同决定。
在评估测算收费标准过程中，环物委请第三方公司进行评估，测算了居民广泛认可的收费价格。为使小区居民更好地接受物业企业和物业收费价格，街道和社区指导环物委多次与物业企业协商入驻方式和物业费用，约定了“先尝后买”的服务形式，并约定利用小区实施封闭管理后的停车收益以及对原物业用房的合理使用，来弥补物业费用不足问题。
通过不断集聚的“红色效应”，在对全小区370户业主的意见征求中，同意引入物业及收费管理办法的户数占到了参与业主的89%，最终选聘了盛世济兴物业管理有限责任公司作为小区物业服务企业。“居民自治意识不断提升，能在党建引领下积极参与基层治理，达到网格化治理与物业管理服务深度融合，不断织密红色物业‘一张网’，老旧小区才能产生自我治理的内生动力，这也是51号院引进物业的关键。”马成振如是说。
物业进驻强服务 老小区展现新面貌
今年初，盛世济兴物业正式进驻小区。入驻前，不仅在物业公司内成立了党支部，更是以“双向进入、交叉任职”方式，形成街道、社区、物业企业“三方联动”运行机制，促进社区治理和物业服务工作相互促进、深度融合，拧紧了红色物业“一股绳”。
物业公司顺利入驻后，首先和社区居委会就居民反映强烈的环境秩序和乱堆乱放等安全隐患问题进行了整治，物业通过张贴通知、走访入户等方式引导居民自清。对于逾期未清理的杂物，由工作人员集中清理，暂时不能清理的告知业主。物业粉刷了墙面，楼道“牛皮癣”小广告问题得到了解决。楼内问题解决后，又对院内废旧自行车、白色垃圾、装修垃圾等突出问题进行整治，环境提升的同时消除了安全隐患。“入驻后第一次环境整治，就清理出16大袋垃圾。”物业保洁人员丁建华说。同时物业在小区里开展了垃圾分类和消防演练等多场宣传活动,为电瓶车安装了充电桩杜绝“飞线”充电问题，设置了垃圾分类箱，还在街道和社区的指导下为小区申请到了老旧小区专项维修项目。目前小区内道路平整和楼道管线四网合一正在如火如荼地进行。“再过三个月，小区将会以更好更崭新的面貌呈现给居民”，物业经理王倩信心满满地说。
物业入驻后，社区也有了抓手，“通过这一段时间的观察，社区工作者、居民感觉环境、秩序有了明显提升，物业管理比之前规范了很多。”马成振说。新一年社区治理工作，马成振也有新的设想。“社区将在小区里打造一面党建文化墙，进一步提升小区文化品质氛围，现在正在与物业公司沟通，争取居民意见。在后续的工作中我们将坚持惠民利民，精准对接居民需求，以市场优先、公益托底为原则，高标准实施小区安全设施提升、停车位规划、‘一老一小’活动场所等，解决好群众最关心、最直接、最现实的利益问题，激活红色物业‘一盘棋’。”
