山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁
济南楼市上半年成交量超去年同期
7月15日国家统计局发布了2023年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，至此上半年济南楼市所有房价数据全部出炉。其中6月新房价格继续维持涨势，环比上涨0.2%，同比上涨3.7%，已经实现了五连涨。二手房价格继5月出现小幅下降后，6月实现二连降，环比下降0.3%，同比下降1.6%。回顾整个上半年，济南新房成交量不算“平淡”，有房企上半年卖了68.7亿元，但分化现象依旧明显，各片区成交量依旧保持着较大的差距……
6月新房价格迎五连涨
成交量却为上半年第二低
7月15日，国家统计局公布了2023年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。经历了传统楼市旺季“金三银四”“红五月”的高速“回温”，上半年6月收官月的表现更令业内期待。根据国家统计局最新数据显示，6月济南新房价格环比上涨0.2%，同比上涨3.7%，迎来了五连涨。
山东商报·速豹新闻网记者梳理发现，自2022年5月开始济南新房价格一直呈现上涨趋势，截至10月已经实现六连涨。自11月开始新房价格有所下跌，截至2023年1月已经是三连降。2月新房价格为今年首次止跌上涨，截至6月则是实现了五连涨。值得一提的是，在房价重点监测我省的四个城市济南、青岛、烟台、济宁中，6月新房价格均呈现上涨趋势。其中，青岛6月份环比上涨0.1%，同比上涨1.9%，烟台环比上涨0.1%，同比上涨0.2%，济宁环比上涨0.1%，同比下降3.2%。
在济南新房价格迎来五连涨后，6月济南楼市的成交量却反而迎来了“滑铁卢”。根据济南房产网统计数据显示，6月份济南新建商品房共成交8948套，与5月成交的13137套相比环比下降明显，从网签类型看，6月济南住宅成交5297套，占比59.20%。综合上半年各月成交数据来看，6月济南新房网签量为第二低，仅高于1月网签的7193套。整个上半年，网签量最高的月份为3月，当月网签量达到了13208套。
与6月网签量下滑保持同频的是推盘量的减少，根据上半年各月推盘数据综合分析可以看出，越是接近年中各家房企的推盘速度越是放缓。数据显示，6月济南新建商品房共计推盘23次，推出房源1829套，与5月推盘29次、推出房源2601套相比，6月推盘数量下滑明显。
上半年成交量超去年同期
各片区冷热不均现象仍存在
在国家统计局公布完6月房价数据后，至此整个上半年济南楼市新房价格所有数据均全部出炉。2023年上半年，济南新建住宅成交4.08万套，而2022年上半年济南住宅成交仅为3.53万套，今年上半年济南楼市成交量已经超过了去年同期。经历了上半年的“厮杀”，各家房企的“战绩”也陆续公布，有房企上半年卖了68.7亿元。
根据中指研究院数据显示，2023年上半年济南房地产企业销售金额TOP10企业合计销售金额为473亿元，同比上涨34.7%；销售面积TOP100企业合计销售面积288.7万平方米，同比上涨14.6%。其中，中海地产上半年摘冠，以68.7亿元/47.9万平方米的销售业绩蝉联销售金额、面积排行榜双榜冠军。分具体项目来看，2023年上半年，济南商品住宅项目销售套数排行榜TOP10合计销售9145套，同比上涨37.7%。与房企销售金额榜保持一致，中海旗下中海华山珑城项目以1520套的销售业绩排在销售套数排行榜首位，位居第二、第三的分别为雪山万科城的1290套和领秀城樾系健康宅的1288套。
值得一提的是，当下济南楼市各片区分化现象依旧明显。根据上半年销售套数排行榜显示，排名前十的项目大部分位于历城区、市中区、历下区和高新区，除此之外其他片区没有项目上榜。其中，历城区上榜项目占了6席、高新区2席、市中区和历下区分别占了1席。即便是同处于一个排行榜单之上，各家房企的销售热度也相差较为悬殊，排行第一的房企销售套数为1520套，而排名第十的房企销售套数仅为565套，两家房企上半年销售量有着近千套房源的差距。
二手房价格迎二连降
10-20年房龄房源最受青睐
与“可圈可点”的新房市场相比较，济南二手房市场上半年的表现虽没有那么出彩，但是较去年却有着很大的进步。二手房房价方面，在经历了长达十七个月的“跌跌不休”后，济南二手房价格在今年2月结束了下跌颓势，截至4月济南二手房价格迎三连涨，随后二手房价格转增为跌，到了6月已经出现二连降。根据国家统计局最新数据显示，6月济南二手房价格环比下降0.3%，同比下降1.6%。
梳理历史数据发现，2021年以来，济南二手房价格一直维持下降趋势，虽然每月环比降幅不大，但维持下降的趋势较久。自2021年9月起，二手房价格开始“跌跌不休”，截至今年1月已经出现十七连降。回顾上半年济南二手房市场，总体房价表现呈现“倒V型”，其中最后6月收官月济南二手房价格以下降告终。当然收官月二手房价格下跌的城市济南并非一家，在2023年6月国家重点监测的山东四个城市中，四城无一例外二手房价格均迎下跌之势，其中青岛6月份二手房价格环比下降0.3%，同比下降3.6%;烟台环比下降0.3%，同比下降0.4%;济宁环比下降0.3%，同比下降5.1%。
虽然二手房价格在上半年没有持续维持涨势，但是二手房的成交量却表现优于同期。数据显示，2023年上半年济南二手住宅网签3.47万套，成交面积361万平方米，同比增长96%。而2022年济南二手房住宅全年成交仅为4.21万套，成交面积400万平方米。两相比较下，上半年济南二手房市场成交面积无论在套数还是成交面积上均有“升温”的表现。相关数据显示，当下二手房市场10至20年房龄的成交占比最高，达到了70%，而10年以内房龄成交占比为10%，较过去有所增长，20年以上房龄成交占比20%以内，成交份额有所下降。
需求释放成上半年楼市助燃剂
下半年市场或将回归平稳
针对上半年济南楼市的表现，业内普遍认为属于情理之中。“积攒了三年的看房需求，在今年上半年持续爆发释放，不仅是济南，全国各地都是如此。”有业内人士称，有需求自然会有市场，需求的持续释放导致上半年济南楼市“升温”，而当下济南购房政策的普适度，又是推动刚改购房者持续入场的重要因素。
梳理近几年济南购房政策记者发现，自2022年5月开始，济南就不断优化楼市“双限”政策，即便到了今年，济南关于“双限”政策的优化依旧在不断调整。“当下的济南购房者政策为不少刚需和改善购房者提供了足够的空间，以目前政策为例，首套房仅需20%首付，而二套房仅需30%。”上述业内人士称，除此之外商贷利率的下降也是吸引购房者入场的原因之一，目前首套房商贷利率仅为4%至4.1%，而过去利率曾为5%甚至更高。
面对即将到来的楼市下半场，该业内人士表示，市场或将回落至平稳运行，“但也不排除下半年济南政策端还会有变化，若有较为突出的政策调整，下半年市场或仍有‘升温’的可能。”
