山东商报·速豹新闻网记者 史尚静
济南不同地块热度差异明显，优质地块仍受市场关注 记者 段丽丽摄
自5月30日起，济南土地市场经历了连续四天土地挂牌，截至目前，十天时间挂出了22宗土地，如此节奏颇有种年中冲刺的节奏。近来，在各地密集推地之下，不少城市出现了土地热度飙升的迹象。
2021年2月份，全国22个重点城市的土地供应开启了“两集中”，济南也在行列之中。时过两年，随着市场环境的变化，“两集中”也转向了因城施策，各地主动优化供地节奏，出现“不再按年度批次推介土地”“增加集中供地次数”等新变化。
济南土地市场“四连挂”
“两集中”实施两年优化调整
临近年中，在这个节点上，无论是新房住宅市场、二手房市场，还是土地市场，都迎来了一波冲刺加速。在今年以来“集中供地”逐渐淡化的背景下，上半年不少城市供地量明显缩减，不过也都赶在这个节点不同程度地有所“提量”，连续发布供地公告，迎来了小高潮。
济南自4月底进行了2023年土地“第一拍”之后，一直比较低调，也赶在了年中“期中考”之前，土地市场突然“四连挂”，5月30日、31日，6月1日、2日连续四天有土地挂牌出让。从挂牌的土地来看，均是来自于今年推介的第一批次拟供地计划中的土地。5月30日挂牌6宗涉宅用地，总占地面积167亩；5月31日挂牌8宗涉宅用地，总占地面积近400亩；6月1日挂牌2宗商业用地，总占地面积接近25亩；6月2日再挂牌3宗涉宅用地，总占地面积超160亩，以及3宗工业用地，总面积接近182亩。
今年3月初，济南市土地储备中心公布并推介了第一批次拟供地计划，推介地块涉及济南十大片区，包括济钢片区、医学中心片区、郭店片区、平安片区、盛福片区、新东站片区等，此外美里湖片区、唐冶片区、彩石片区和西客站片区也有少部分土地。同时还公布，今年有4次集中供地，分别在3月、6月、9月和11月。
不过，关注土地市场的人都发现，从实际的发布供地公告时间来看，济南也与同处于“两集中”模式内的其他重点城市一样，对供地频次进行了优化调整。在房地产业流动性压力仍然较大的情况下，实施了两年的土地供应“两集中”制度也发生了变化。
截至目前，集中供地模式正在逐步优化，各地小规模土拍频次不断提升，宁波、苏州等热点城市已经完成了二次土拍，合肥、南京等地已完成了三批次土拍，杭州甚至已结束年内第四次土拍，6月9日将举行第五次土拍，并且官宣了第六批次地块信息，拟于6月30日出让。相较之下，济南的节奏还不算太快。
业内人士称，今年一些热点城市的集中供地主打小数量、高频次的“小步快跑”模式。也正因为如此，全国300城土地出让金环比同比均出现增长，一二线核心城市土拍热度高涨，沿海城市土拍更为活跃，土地市场热度明显高于去年。
从批发回到零售
本月中旬或将发布用地清单
从一年三批次的“两集中”供地，到多批次少量密集推地，土地市场又进入了新的阶段，不断优化调整已经成了土地市场的大趋势。
2021年初，自然资源部推出“两集中”供地政策。即集中发布出让公告、集中组织出让活动。按照要求，原则上发布出让公告全年不得超过3次，时间间隔和地块数量要相对均衡。该政策率先在包括济南在内的22个重点城市进行试点。不仅如此，2021年徐州、西安、南昌、东莞等地还自发实行“两集中”供地方式。
这个被业内称为“零售变批发”的模式，初衷是为了通过集中公开出让提高市场信息透明度，保障充足土地供应，从而达到降低土地市场热度、稳定地价的目的。此举也确实发挥了遏制房企抢地、限制高地价的作用，然而随着市场不断下行，土地市场观望情绪浓厚，流拍频现。
在此期间，各地土地供应市场也一直在对政策进行优化调整，比如原本的一年3次集中拍地规则，济南、青岛等城市就增加到了四批次；甚至还有不少城市开启了五批次、六批次集中供地。不仅如此，济南还进行了最高限价挂钩建筑品质和建设进度，土地出让试行预公告等调整，今年又将“交房即办证”写入拿地条件。
今年初，自然资源部出台《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》明确，其中对住宅用地出让公告不再要求“全年不超过3次”。不过，该文件不是要取消集中供地制度，而是优化完善集中供地政策，更好地发挥充分公开披露信息对于稳定和引导市场预期的积极作用。核心要点是推进供应信息公开，市、县自然资源主管部门要根据年度供地计划，分批次公开未来一定时间段内拟出让地块的详细清单。
济南就明确了分别于2月中旬(已完成)、6月中旬、9月中旬发布3次详细用地清单，依据地块熟化程度和市场形势变化分批发布出让公告。2023年第一批拟出让商品住宅用地项目清单，共计46宗地，总面积2688.7亩，规划地上总建筑面积387.78万平方米。按此节奏来看，本月中旬济南还将发布一次拟出让商品住宅用地项目清单。
集中供地进入因城施策阶段，业内人士分析，增加供地批次，分散拿地节奏，也会缓解同区域内项目扎堆的情况，提升房企对土地价值的预判。而上半年一、二线热点城市的土地市场表现，也印证了这一说法，房企参拍积极性明显提高。
“老面孔”能否有惊喜
优质地块受关注
对于济南来说，在各地正紧锣密鼓维持着土地市场热度的阶段，虽然近日土地“四连挂”，但整体节奏却并不算快。4月28日，济南进行了2023年首场土拍，作为今年“第一枪”，由于此批土地供应量较往常少，整个土拍过程并没有太多“惊喜”，最终平静落幕。本次招拍挂共推出16宗地，由于元首针织和无影山西路4个地块提前终止，最终12宗地底价成交，总成交金额18.1亿元。
其中，最受关注的要数科技城片区12街区地块，该地块位于历下区工业南路以北、化纤厂路以东、华龙路以南、奥体西路以西，面积13382平方米，最高容积率2.8，地上最大建筑面积37470平方米，起拍价40467万元，最终底价成交，楼面价10800元/平方米。据悉该地块被百替集团旗下公司底价竞得。唐冶片区03街区唐冶西路以东TY03-2地块被历城控股获得。鹊山龙湖项目地块A-4也最终以底价成交，拿地方为绿地泉。
而5月中旬的一组组团地块出让也以底价成交告终，组团地块由科技城片区1宗居住用地和1宗商业用地构成，位于历下区工业南路以北、化纤厂路以东、华龙路以南、奥体西路以西。
近期的“四连挂”中，几组组团住宅用地主要分布在段店、西客站、国际医学中心、泺口、站前商务区、两河片区、徐寨片区等，大多数是“老面孔”。从拿地条件来看，除了基础设施和学校配建外，并没有太高的门槛。高新区两河片区和徐寨片区地块需要直饮水入户；泺口地块需提供4.03万平方米安置房，由城市建设集团按照6000元/平方米价格支付建设资金，2025年12月31日前交付；此外配建北湖核心区租赁住房约1.4万平方米及相关基础配套设施；中央商务区西片区的商业地块,要求竞买人需要配合引入1家省级农业企业总部。这批土地表现如何，同样值得关注。
当前，房地产市场尚未全面恢复，土地市场也存在着冷热不均，不同地块热度差异明显，优质地块仍然受到市场关注。在各地土地市场热度回升，规则持续优化下，济南土拍市场能否借此热浪继续回温，还需要有更多信心和吸引力注入。
