山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁
济南有开发商推出“首付分期”促销活动
“5万一套房，订房再送5万优惠”“首付5万，再送5万”……近日，山东商报·速豹新闻网记者接市民反映，济南一楼盘打出了“交5万就能定房”的营销广告，是真“福利”还是真“风险”？霎时间吸引了不少购房者的目光。记者寻根溯源找到打着该促销语的济南君道历山启元项目，所谓“首付5万”优惠活动实质上就是“首付分期”，该分期政策由开发商垫付，购房者私下再与开发商签订合同，并分期还款给开发商。然而，“首付分期”优惠真有看起来那么“香”吗？
5万元定房还能再送5万元
一次买房居然要签两份合同
“冲刺红五月，首付5万买套房”风风火火的促销广告语弥漫在各种短视频平台以及中介和置业顾问的朋友圈，但是走进位于济南市历山北路的君道历山启元售楼处内，记者以购房者身份探访时留意到，现场并未有任何的促销广告牌，更未有关于“首付5万就能定房”的宣传横幅。然而，在正常讲解和参观样板间后，现场置业顾问却表示，“开盘一个月我们卖的就剩七八套房子，除了项目品质过硬外，最重要我们有个劲爆的‘优惠’政策。”
上述售楼处置业顾问介绍，假设购房者选择的房子首付为60万元，购房者只需要先交5万元，剩余首付款55万元由开发商垫付。“但是这个借款无法体现在购房合同中，需要开发商与购房者再另外单独签订一份借款协议。”该置业顾问表示，协议大致内容为开发商无息借给购房者55万元，需购房者在与开发商签订协议后，2年之内分四次还清，平均每半年还一期。按照55万元计算，每半年购房者需还款137500元。协议签订后，开发商会先将55万元打到购房者的账户上，再由购房者将60万元的首付款交给指定的资金监管账户。
不仅如此，置业顾问又放出“大招”，“除了首付5万元定房外，我们还会再额外给你5万元。”该置业顾问透露，另外这5万元购房者可以选择还月供，抑或是直接在总房款里面减5万元。具体来看，购房者若选择5万元还月供，那么在购房者签订完贷款合同后，自第一个还款月开始，每个月开发商会给购房者账户上打款6000元左右，直到打满5万元为止，预计能抵扣8个月月供。而倘若购房者选择直接在总房款内减5万元，随着总房款减少，相应的月供也会降低。“短期5万元分成月供能一解燃眉之急，但长期来看，总房款里减5万元，会让银行贷款利息减少，更划算些。”该置业顾问称，无论何种方式，都是开发商给予购房者的一项“福利”政策。
首付分期逾期利息较高
借55万元逾期每月要还11000元
置业顾问又进一步解释，“这个政策相当于无论首付款多少钱，只需缴纳5万元，剩余款项全部由开发商垫付，那么原本只能买99平方米的房子，如今是不是就可以买100平方米甚至更大的？”不过，记者提出疑问，“若是还不起首付分期款，逾期会有多少利息呢？”该置业顾问在咨询旁边工作人员后称，逾期利息为“月百分之二”，即月利率2%，年利率24%。记者注意到，倘若购房者向开发商借款首付分期55万元，按照月利率2%计算，若是逾期，则需偿还逾期费用每月11000元，年利息为132000元。相较下来，比一般正常购房商贷逾期利息要高出不少，这也就存在着一定风险。
随后该置业顾问又向记者表示，出台首付分期“优惠”政策初衷，是为了打消购房者购房时的担忧。“我们项目开发商来自临沂，购房者恐怕会担心存在一定的资金风险，而这个政策就是为了证明开发商有足够的资金实力垫钱。”公开资料显示，位于济南历山北路的君道历山启元楼盘开发商为君道地产（济南）有限公司，此前君道地产曾在临沂有过“君道·外滩3号”“君道·蔚蓝海岸”项目，此次君道历山启元项目为君道地产在济首开项目。
为打消购房者担心烂尾风险，该置业顾问介绍称，项目与购房者签订的交付日期为2025年6月，预估2025年3、4月份就能交房，此次项目推出的首付分期政策分期长达两年时间，倘若在此期间购房者发现楼房存在烂尾迹象，那么无需再继续交首付分期款。
监管部门将约谈涉事开发商
多地已明令禁止首付分期
据了解，首付分期是指在一次房屋交易行为中，先付一定金额的首付款，剩余的房款分多次还清欠款，其中分期付款可分为有息分期付款和无息分期付款两种，而通常无息分期为商家通过无息分期付款来促销，刺激消费者的消费行为。对于首付垫付、首付分期的行为，记者了解到，2017年住房和城乡建设部、央行、银保监会曾联合印发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资。2018年6月25日，住建部发布了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，再次明确规定“通过提供‘首付贷’或者采取‘首付分期’等形式，违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款”的行为是整治方面的重点。同年8月23日，济南市住房和城乡建设局转发了该通知，并开展相关专项整治行动。
山东京鲁律师事务所党支部副书记、合伙人律师孙京祥告诉记者，正常分期的流程是从银行贷款，而首付分期则相当于从开发商处借钱，虽然开发商借贷条件宽松，但相对的违约成本也就更高些。“首付分期虽然没有法律明文禁止，但实际操作过程中往往会伴随着开发商垫资、融资等违法违规行为，同时还可能会规避银行按揭贷款对首付款的要求，违反按揭贷款相关规定。”孙京祥律师称，情节严重的，开发商或涉嫌涉及诸如非法吸收存款，非法放贷等。
山东商报·速豹新闻网记者了解到，近段时间以来，随着购房者购房需求的进一步释放，楼市热度不均和明显分化情况愈加明显，“首付分期”“首付垫付”等促销去化手段再度出现在全国各地。有些地方楼盘甚至推出了“零首付”“负首付”等政策。对此，多地监管部门已及时出手，禁止相关人员参与或协助“买房负首付”“零首付”等违规违法行为。其中，广东省惠州市住房和城乡建设局印发了《关于整顿房地产市场、严厉查处违规销售行为的通知》，深圳市房地产中介协会也发布了《关于禁止参与/协助“买房负首付”“零首付”等违规违法行为的郑重提示》，近期的两则通知都明确严禁开发企业、中介机构在商品房交易环节出现首付贷、返首付、零首付、中介机构营销返首付、发布虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等违规销售行为。
对此，记者采访了济南市住建局房地产市场监管处相关工作人员，据介绍，对于济南君道历山启元项目采取的“首期付5万购房延期”销售行为，将进行调查并约谈该企业负责人，如发现企业存在涉嫌违反商品房销售管理法律法规的行为，将责令企业整改。
