山东商报·速豹新闻网记者 史尚静
济南市房地产市场整体运行呈现平稳回落状态 记者夏子繁摄
为客观真实地反映2022年济南房地产市场的发展情况，近日，济南市房地产业协会发布《2022济南房地产年鉴》。2022年，国家出台一系列政策措施，稳定房地产市场，坚持“房住不炒”定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住居需求，济南市房地产市场整体运行呈现平稳回落状态。全年住宅销售7.31万套，期中二手住宅交易4.21万套。
全年卖出7.31万套住宅
6月和10月卖得最好
根据《年鉴》，2022年济南市新建商品房批准预售14.92万套，面积1142.06万平方米。其中，住宅预售5.77万套，面积749.86万平方米。全市新建商品房网签销售19.39万套,面积1468.15万平方米，金额1788.64亿元。其中，住宅销售7.31万套，面积977.92万平方米。全市二手房交易6.49万套、成交面积496.23万平方米，其中二手住宅交易4.21万套、成交面积431.10万平方米。
从济南新建商品住宅的供应量和成交量的月度走势来看，房地产供应市场和成交市场均有所减少。2022年，济南新建商品住宅月均供应量为4248套，供应面积为46.51万平方米，月均成交量为6094套，成交面积为81.49万平方米。新建商品住宅月度价格走势稳中有升。
从济南商品房销售季度数据来看，四个季度住宅成交套数基本比较平稳。第一季度成交套数17201套，成交面积2242719.34平方米；第二季度成交套数18146套，成交面积2430878.45平方米；第三季度成交套数19302套，成交面积2622548.92平方米；第四季度成交套数18483套，成交面积2483047.01平方米。
山东商报·速豹新闻网记者注意到，6月以8724套和10月的7823套成为全年济南商品住宅卖得最好的两个月。也不难看出，最直接的关系就是5月、9月济南房地产调控政策做出了两次大调整，直接带动了后一个月的销售成绩，市场活跃度明显增加，市场预期和信心进一步提升。
全市均价14171.74元/㎡
历下区住宅均价最高
住宅销售价格受区域影响明显。记者注意到，2022年济南商品住宅均价14171.74元/平方米。各区县均价表现不同，历下区均价23216.29元/平方米，市中区均价18415.59元/平方米，槐荫区均价16426.20元/平方米，天桥区均价13742.82元/平方米，历城区均价15072.98元/平方米，高新区均价20593.52元/平方米。
总体来看，2022年各区新建商品住宅供求不均衡。历城区供应和成交量远高于其他区域，供应17220套，供应面积215.89万平方米；成交20311套，成交面积267.52万平方米，分别占全市供应量的38.68%，成交量的27.36%。
根据《年鉴》，截至2022年12月31日，济南市新建商品房可售存量约53.53万套，可售建筑面积约为3146.94万平方米。其中商品住宅可售存量约8.72万套，1169.03万平方米。按照济南市近半年的月均6298套、85.09万平方米的去化速度计算，可售存量套数去化周期约为13.9个月，面积去化周期为13.7个月。
全市成交161宗土地
高新区溢价率最高
2022年济南土地供应量和成交量较前年同期均有减少。济南土地市场供应土地194宗，供应面积为506.94万平方米，环比减少61.38%；成交土地161宗，成交面积425.20万平方米，环比减少58.83%。全市土地供应194宗，506.94万平方米。其中，城镇住宅用地供应96宗，占总供应量的49.48%，供应面积328.83万平方米。历城区依旧是土地供应的主力，以47宗160.01万平方米占据首位。最终，全市成交161宗土地，425.20万平方米，城镇住宅成交量用地占比49.69%。
不仅如此，土地市场成交金额也明显下降。2022年，济南土地市场成交金额为425.20亿元，同比减少56.22%。其中，高新区土地成交溢价率最高，起拍价23.16亿元，成交价24.35亿元，溢价率5.16%，土地面积22.20万平方米。历城区、历下区、平阴县也有不同程度的小幅溢价。
值得一提的是，2022年全市土地收购面积425.20万平方米，环比减少58.83%。不过，在整体环比处于下降趋势下，历下区虽然仅收购了35.57万平方米，但环比上涨24.84%。
不仅如此，历下区的土地成交价款为71.43亿元，环比也上涨了29.78%。而随着2022年济南起步区土地入市，无论是土地收购面积还是成交价款，环比都是成倍增长。
房企排行榜出炉
三大品牌分居榜首
在整个2022年济南房地产市场中，企业销售金额、项目销售面积、住宅销售套数三大排行榜中，龙湖、中海华山珑城、雪山万科城分别摘得榜首位置。
企业销售金额榜首龙湖全年卖出74.87亿元，截至目前在济南投资开发35个项目，涉及45宗地块，包含住宅地块29宗，商业地块16宗，土地投资总额达340亿元。济南龙湖现有12个在建项目(含两座天街)，主要分布于历城、高新、槐荫三区。在建项目合计建设规模约186万平方米。
项目销售面积榜首中海华山珑城项目销售46.84万平方米，位于历城区，规划总建筑面积超1000万平方米，是济南市史上体量最大、难度最大的棚改旧改项目，是山东省新旧动能转换先行区的重要组成部分，致力于打造济南北跨的桥头堡。随着各类配套设施的落地,华山项目的整体开发也基本进入尾声,在售的住宅更显稀缺。
雪山万科城以2328套位居全市住宅销售套数排名第一，项目位于历城区世纪大道与凤鸣路交汇处北行，整盘共计规划8个住宅地块，总建面122万平方米。
