山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁 实习生 徐晓艳
春暖花开的时节，率先升温的不仅仅只有天气，还有租赁市场。伴随各类跳槽“大军”以及陪读“天团”强势入局，济南租赁市场在开春后不久即迎来新一轮升温期。山东商报·速豹新闻网记者实地探访调查发现，与年前相比较，当下济南租赁市场成交量明显上涨。其中，核心商圈及优质学区周边房源挂牌后实现快速成交，部分房东反映“退租当日即被多组客户预约看房”，租客决策周期较去年同期有明显缩短。业内人士指出，当前市场波动主要受“金三银四”求职换岗、开学季学区调整等短期因素驱动，此类季节性需求虽推高局部区域热度，但全市租赁供需基本面仍保持稳定。
年轻租客正在找房源
房屋中介租赁带看量“翻番”
有租客尚未退租先交定金
“年前挂房无人问，年后租客排成队，这市场变化真是让人意想不到。”济南历下区燕子山小区的房东黄先生感慨道。去年11月，黄先生将一套两居室挂上中介平台，整整三个月都鲜有人问津，没想到过了春节后，短短一个月的时间就顺利签约，而且租金一分未降。
事实上，这种年前年后“冰火两重天”的市场现象在济南租赁市场并非个例。据高新区康虹路某中介机构相关负责人透露，近期市场甚至出现了“租客未退，下家已定”的热闹场景。“我们代理的一套优质房源，前租户还有一周才到期，就有新租客提前交了定金。”该负责人表示，这套房东自住房源因配套完善、价格合理，挂牌仅两天就吸引多位租客看房。其中，有一位租客刚“跳槽”换了新工作地点就在该套房源附近，由于着急入住，仅看房一天就提前交了定金，等待旧租客搬离后入住。
据上述负责人介绍，近期租赁市场热度持续攀升，部分“主攻”租赁业务的中介人员已经连续好几个周末未能完整休假。相较于新房及二手房交易，租赁市场因规模相对有限，从业者需通过高频带看提升成交率。“公司内部统计数据显示，当前单名中介月度带看量已从过往的20组跃升至40组左右。”该负责人称，当下租客完成前期周边配套调研后，决策周期显著缩短，“眼缘经济”主导下，价格合意即可当日签约。
除了中介机构感受到租赁市场热度，房东端也同样感受到了市场的热度。“春节前降价，空置几个月都难以出租，开春以后原价还能签个年付协议。”房东罗女士称，今年3月原租客退租，她以原价挂牌出租，短短三天时间就接到了六位租客的咨询电话，最终房子租给了一位愿意一次性年付的租客。“租金一毛钱没降，房子还一次性租出去一年，当下的市场表现令我感觉有点意外。”罗女士说。
年轻租客追求跨区“整租自由”
二手房连降“拉平”租金旺季波动
随着租赁传统旺季的到来，济南住房租赁市场呈现结构性特征，全市房源供给总量保持稳定，但核心城区优质租赁房源出现明显的供需错配。记者走访发现，济南房龄10年以内次新小区中，装修精良、租金适配的整租房源持续保持高热成交状态。“尤其是年轻租客特别偏向于整租房源，他们租房非常麻利，看中就下定金，成为了当下市场上的‘主力军’。”有中介机构负责人说。
“1200元的预算在历下区只能合租，但在槐荫区却能整租一室。”刚刚办理完入职手续的徐女士向记者讲述她的租房经历，3月中旬，徐女士通过多个平台和中介寻找历下区房源，发现该区域整租一居室普遍超2000元，合租单间也需1200元—1500元。最终，她选择跨区至槐荫区，以每月1200元租下一套70㎡一居室，“虽然通勤时间增加20分钟，但独立卫浴和免合租纠纷对于我来说更重要”。
事实上，年轻租客偏爱整租的现象已有良久。根据此前58同城、安居客发布的《2024年节后租房调查报告》显示，租户对于整租的诉求高涨，占比超八成，更大的私人空间正成为租客们的倾向选择。在接受调研的人群中，有84.4%的人希望整租，选择合租（含同住一间）的人仅15.6%。在快节奏的城市生活中，拥有独享空间成为租客提升居住幸福感的重要因素，渴望实现“整租自由”的人群越来越多。除此之外，在房源选择上，周边生活配套良好的房源更受年轻租户欢迎，品牌公寓由于居住环境和服务品质等优势受到青睐。
实地走访中，记者发现，核心城区优质租赁房源出现明显供需错配，成为当下租赁市场又一特点，而根据往年经验，季节性旺季带来的将会是房租的季节性上涨。据多位房产中介人士透露，相较于往年常规出现的租赁季节性上涨，今年此种现象相对并不突出。“有个别的房源会有小幅上涨，但大部分房源还是保持着之前的价格。”有房产中介人士称，部分区域位置较偏且装修较差的房源租金甚至出现了小幅下跌，究其主要原因，当下我国房地产正经历深度调整期，租赁市场挂靠二手房市场现象明显，此前济南二手房房价已经经历了二十二连降，而租赁市场受其影响，也很难出现季节性大幅租金上涨的现象。
租赁旺季谨防“低价”风险
业内支招学会“错峰签约”
针对当前济南租赁市场呈现显著的季节性波动现象，行业分析认为，相较于一二手房市场，租赁市场的周期性特征更为突出。每年3至5月传统旺季的持续性通常可达3个月，主要驱动因素包括高校毕业季前置换租、城市新市民入住高峰等季节性需求，叠加房地产市场调整期业主“转售为租”策略带来的优质房源增量。
值得留意的是，租赁旺季到来的同时市场亦存在着一定的风险。由于当下租赁市场以年轻租客为主流群体，他们更在意租金的高低，所以市场上一些“低价合租”的房源应声而出，而这些“低价合租”的房源往往会存在“图文不符”以及“二房东失联”的隐患。此外，记者在探访中还了解到，除“低价合租”房外，还有一些“群租房”以更低的价格吸引着年轻群体目光。据悉，“群租房”是指将住宅通过改变房屋结构和平面布局，把房间分割改建成若干小间分别按间出租或按床位出租的房源，相较于合租房，群租房是职能部门严厉打击的对象。
对此，有业内人士提醒租房者，租赁时一定区分好合租房和“群租房”的区别，“群租房”没有任何保障，切勿租赁。“至于合租房，租户需谨慎对待，个别价格过低的合租房需多方面了解情况，不要贸然签订合同。”该业内人士表示，建议市民租房最好还是找有资质的正规中介机构寻租，“租赁市场水深，一定要擦亮双眼。”
同时上述业内人士建议，预算敏感的青年租客可采取“旺季过渡”与“淡季签约”的弹性策略，利用3至5月市场活跃期完成短期过渡，待春节前后传统淡季12月至次年2月租金回调时签订长期合约。“采取这种策略签订合同需注意合同签订的内容。”该业内人士称，租客在签订短期合同时需明确退租条款，长期签约时优先选择正规中介房源，约定租金调整上限，并留存押金收据等凭证。“事实上，租赁旺季并非是租赁的最划算的季节。”该业内人士表示，相较于当下的租赁旺季，春节前后租赁市场房源空置率明显上升，租客议价空间明显增大，租赁淡季才是锁定优质房源的最佳时机。
